Tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê phát sinh khi quan hệ quy định trong hợp đồng thuê nhà bị vi phạm bởi bên thuê nhà, ví dụ vi phạm về nghĩa vụ trả tiền, nghĩa vụ trả lại nhà thuê, vi phạm mục đích sử dụng, nghĩa vụ bảo quản tài sản, …“Hợp đồng thuê nhà” được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê nhà ở giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng (có thời hạn hoặc không có thời hạn) và nhận tiền thuê, còn bên thuê nhà ở được sử dụng nhà ở đó để ở và phải trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê giải quyết như thế nào?
Nếu các bên trong tranh chấp về đòi nhà cho thuê không thể tự giải quyết thông qua hòa giải thì có thể nhờ tòa án có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể, căn cứ vào khoản 3 Điều 126, Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm hoặc tòa án của nguyên đơn nếu các bên có thỏa thuận có thẩm quyền giải quyết.
Trong các quan hệ phát sinh tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê. Quan hệ về vi phạm nghĩa vụ trả lại nhà thuê rất phổ biến, theo đó bên thuê không chịu trả lại nhà thuê cho chủ sở hữu như đã thỏa thuận. Theo quy định, Chủ sở hữu đối với tài sản có quyền đòi lại nhà đã cho thuê theo quy định tại Điều 166 Bộ luật dân sự 2015.
Có bắt buộc hòa giải cơ sở khi tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê và hướng giải quyết tranh chấp đòi nhà như thế nào?
Thực tế thủ tục hòa giải đối với nhiều vụ án tranh chấp bắt buộc phải thông qua hòa giải cơ sở trước khi một hoặc hai bên khởi kiện tại tòa án. Vì hòa hòa giải cơ sở là điều kiện để tòa án thụ lý giải quyết vụ tranh chấp. Nhưng có một số ít thì không cần bắt buộc.
Pháp luật không quy định bắt buộc phải hòa giải cơ sở, do đó bên bị xâm hại về quyền và lợi ích do trách chấp hợp đồng thuê nhà có thể gửi đơn khởi kiện trực tiếp đến tòa có thẩm quyền. Luật hòa giải cơ sở năm 2013, quy định thì trường hợp tranh chấp đòi nhà cho thuê không thuộc trường hợp bắt buộc. Nhưng nếu các bên có nhu cầu thì pháp luật rất khuyến khích.
Hướng giải quyết tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê?
Để giải quyết tranh chấp đòi nhà cho thuê thì có thể tham khảo theo những căn cứ như sau:
Thứ nhất, pháp luật hiện hành tại Điều 131; Điều 132 khoản 2 Điều 129 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở, sau khi Hợp đồng bị chấm dứt thì bên cho thuê có quyền lấy lại nhà thuê là có căn cứ.
Một là, Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
Hai là, Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng cho thuê;
Ba là, Hoặc mặc dầu các bên có thỏa thuận là bên cho thuê không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, nhưng pháp luật lại cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong các trường hợp sau:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
Trường hợp không thỏa thuận được giá thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, Hợp đồng bị hủy bỏ tại Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015 khi có cơ sở sau:
- Một, bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc văn bản;
- Hai, bên thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đến mức làm cho bên cho thuê không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
- Ba, do bên thuê chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 424 Bộ luật dân sự năm 2015
- Bốn, không có khả năng thực hiện, việc không có khả năng thực hiện Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau “
Lưu ý: Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Điều kiện sở hữu và công nhận quyền sở hữu nhà ở
- Các khoản tiền có thể phải nộp khi nhận thừa kế nhà đất
- Nhiệm vụ, chức trách của công chức địa chính
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
