Thừa phát lại có quyền lập vi bằng nếu đương sự có yêu cầu. Tuy nhiên không phải sự kiện, hành vi nào cũng có thể lập thành vi bằng. Nếu nhà đất được mua bán thông qua vi bằng thì bị coi là trái Pháp luật và tất nhiên vi bằng sẽ không có giá trị pháp lý.
Các trường hợp lập vi bằng và không lập vi bằng
Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP đã quy định rõ về vai trò cũng như giá trị của văn bản vi bằng. Văn bản này được đánh giá cao hơn cả nhân chứng trong nhiều trường hợp pháp lý. Tuy nhiên, đây được coi là tài liệu đặc thù, nó chỉ có giá trị khi chúng ta sử dụng đúng cách, đúng mục đích. Sau đây là các trường hợp phổ biến mà chúng ta có thể tiến hành lập vi bằng hoặc không lập vi bằng.
Các trường hợp có thể lập vi bằng
Doanh nghiệp hoặc tổ chức hoặc cá nhân đang tiến hành xây dựng một công trình hợp pháp nhưng bị ảnh hưởng bởi công trình bên cạnh. Lúc này đại diện của bên xây dựng có thể yêu cầu Thừa phát lại hỗ trợ lập vi bằng để chứng thực vấn đề trên và bảo vệ quyền lợi trong tương lai cho công trình của mình.
Nếu bạn là chủ đầu tư công trình và khi được bàn giao công trình thấy chất lượng thi công yếu, kém, kết quả nghiệm thu không chính xác thì bạn cũng nên thực hiện lập vi bằng. Tất cả các hiện tượng nứt, xuống cấp hoặc hư hại của công trình có thể được bồi thường nếu có vi bằng xác nhận.
Các hành vi có liên quan đến việc tranh chấp tài sản hoặc các hành động có ý nghĩa tiêu cực như đe dọa, phá hoại đều có thể được lập thành vi bằng. Đây sẽ là cơ sở giải quyết vấn đề về sau.
Doanh nghiệp đang thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật nhưng bị cơ quan có thẩm quyền từ chối yêu cầu hợp pháp nào đó cũng có thể yêu cầu lập vi bằng.
Các trường hợp không lập vi bằng
Rõ ràng không phải trường hợp nào cũng có thể ứng dụng vi bằng để giải quyết vấn đề. Thậm chí dù bạn có cố tình lập vi bằng thì văn bản này cũng không có ý nghĩa pháp lý. Vậy trường hợp không lập vi bằng là gì?
Không lập vi bằng nếu các cá nhân hoặc tổ chức có liên quan đến Khoản 3 Điều 6 Nghị định 61/2009.
Vi bằng sẽ không được tiến hành lập nếu chủ thể yêu cầu là người có vi phạm an ninh quốc phòng. Các văn bản vi bằng có nội dung xâm phạm đến vấn đề tuyệt mật, bí mật của Đảng, Nhà nước hoặc có liên quan đến khu vực quân sự, khu vực cấm của Nhà nước cũng không được thành lập.
Nhà nước cũng quy định không được tiến hành vi bằng để chứng nhận tính xác thực hoặc hợp pháp của các hợp đồng.
Thừa phát lại không thể lập vi bằng đối với các trường hợp cán bộ, công chức nhà nước đang thi hành công vụ. Nếu là trường hợp cán bộ, công chức phối hợp phát hiện sai phạm nghiêm trọng của đồng nghiệp và yêu cầu lập vi bằng để thực hiện nhiệm vụ có liên quan theo sự chỉ đạo của cấp trên thì có thể lập vi bằng được.
Giá trị pháp lý của vi bằng mua bán nhà đất
Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP cùng Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP thì một Thừa phát lại có quyền lập vi bằng nếu đương sự có yêu cầu. Tuy nhiên không phải sự kiện, hành vi nào cũng có thể lập thành vi bằng. Pháp luật cũng đồng thời quy định Thừa phát lại không tiến hành lập vi bằng với các yêu cầu sau:
Đương sự yêu cầu Thừa phát lại thực hiện các công việc có giá trị pháp lý tương đương công chứng hoặc các hành vi thuộc chuyên môn của tổ chức hành nghề công chứng.
Đương sự yêu cầu lập vi bằng với các sự kiện, sự việc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân các cấp.
Một số trường hợp đặc biệt khác không thỏa mãn quy định chung của Pháp luật.
Việc sử dụng vi bằng để mua bán nhà đất thuộc trường hợp Thừa phát lại không có thẩm quyền lập vi bằng nói trên.
Bạn có thể căn cứ vào Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai sửa đổi 2013 cũng như Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, hai bộ luật trên quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (vẫn được gọi tắt và mua bán nhà đất) cần được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng giao dịch bất động sản chỉ được tính là có hiệu lực từ lúc công chứng, chứng thực thành công.
Dù bạn hiểu lập vi bằng là gì thì văn bản này cũng không thể linh động áp dụng đối với trường hợp mua bán, giao dịch nhà đất. Nếu nhà đất được mua bán thông qua vi bằng thì bị coi là trái Pháp luật và tất nhiên vi bằng sẽ không có giá trị pháp lý.
Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng vi bằng
Theo Điều 122 và Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì các hợp đồng giao dịch bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu. Nếu bạn vẫn cố tình sử dụng hình thức này thì các rủi ro phát sinh trực tiếp liên quan đến lập vi bằng là gì?
Mua phải nhà thuộc diện thế chấp:
Vì vi bằng mua nhà đất không được Pháp luật công nhận và bảo hộ nên nếu không may bạn mua phải nhà đất đang bị chủ cũ thế chấp tại Ngân hàng thì khả năng cao là bạn sẽ bị mất trắng tài sản của mình. Lúc này bạn buộc phải chấp nhận thanh toán thêm khoản nợ tại Ngân hàng hoặc để Ngân hàng thu hồi căn nhà.
Mua phải nhà đã bị bán cho nhiều người:
Do việc bán nhà của chủ cũ không có cơ quan nào công chứng, chứng thực nên văn phòng quản lý đất đai của địa phương rất khó kiểm soát sự việc. Nếu không may bạn mua phải nhà đất đã bị bán cho nhiều người khác thì đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải tranh chấp tài sản đó với họ.
Mua phải nhà của những người đi thuê:
Việc làm giả giấy tờ đất đai hiện nay khá dễ dàng và nếu không đến các văn phòng công chứng hoặc văn phòng quản lý đất đai tại địa phương thì rất khó để có thể xác minh chúng là thật hay giả. Lợi dụng sơ hở này cũng như lòng tin của người mua, rất nhiều người đã thuê nhà nguyên căn rồi rao bán, sau khi chốt được hợp đồng với giá hời họ sẽ ôm tiền và bỏ chạy. Lúc này người thiệt nhất sẽ chính là người mua.
Xem thêm: Thủ tục lập vi bằng và các câu hỏi liên quan
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
