Đất nên khu đô thị hiện nay đang rất sốt. Nhưng nếu muốn chuyển nhượng thì cần những điều kiện nào?
Contents
1) Về Điều kiện bán đất lô nền
– Căn cứ hướng dẫn tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bán lô nền như sau:
(i)“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán. Hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
(ii). Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán. Hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô. Bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt. Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan. Khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”
Theo đó, bên chuyển nhượng đáp ứng điều kiện về thẩm quyển thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản là đất nền theo quy định trên (ít nhất phải hoàn thành xây dựng móng). Dự án bán đất nền của chủ sử dụng được cho phép. Và phù hợp với quy định của pháp luật, được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì chủ thể thực hiện và nội dung của giao dịch hợp pháp.
Đồng thời, Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 nêu trên đã chỉ rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ. Về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô. Sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.
2) Về hợp đồng chuyển nhượng đất lô, nền
Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:
(i) “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất. Điều kiện chuyển nhượng đất nền. Và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch. Là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất. Và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa người mua. Và chủ sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý. Hợp đồng chuyển nhượng được xác lập với công ty kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Do không rõ, anh là chủ sử dụng, bên công ty kinh doanh bất động sản. Hay là bên công ty môi giới nên em chưa thể tư vấn chi tiết về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng.
(ii) Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai 2013;
- Luật kinh doanh bất động sản 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Mua phải chung cư sai phạm có được đòi trả lại tiền không?
- Có nên vay tiền để mua chung cư trả góp hay không?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
-
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
