Pháp lý đóng vai trò quan trọng trong hiện thực hóa luật pháp tại Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư hay người mua vẫn chưa nắm rõ các kiến thức về pháp lý dự án.
1. Pháp lý dự án là gì?
(i) Pháp lý là thuật ngữ dùng trong văn bản pháp luật.
Thuật ngữ này mô tả khái quát các trạng thái, hiện tượng, nội dung pháp luật.
(ii) Pháp lý dự án là những văn bản, hồ sơ, giấy tờ.
Pháp lý dự án là những văn bản, hồ sơ, giấy tờ được cấp bởi cơ quan Nhà nước đủ thẩm quyền. Đây là những thủ tục bắt buộc phải có khi thành lập dự án.
2. Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
(i) Pháp lý từ chủ đầu tư
Đất dự án sau khi hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính mới thì chủ đầu tư mới được phép bán. Thủ tục bán đất cũng cần có sự phê duyệt của UBND cấp tỉnh.
Người mua cần tìm hiểu kỹ dự án đã được cấp phép hay chưa. Bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng. Cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình tất cả các giấy tờ liên quan đến dự án, và xem trực tiếp văn bản phê duyệt.
(ii) Quy định pháp lý
Tất cả các điều khoản trong hợp đồng giao dịch đất dự án đều phải dựa trên Điều 194 Luật đất đai 2013. Hoặc theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Do đó, trước khi đầu tư đất dự án, người mua nên có kiến thức nhất định về luật đất đai.
(iii) Hồ sơ pháp lý đất dự án
Chỉ khi đầy đủ hồ sơ pháp lý bất động sản, hợp đồng mua bán đất dự án mới được ký. Đây là điều kiện cần để đảm bảo quyền lợi của người mua, tránh rơi vào “bẫy” lừa đảo.
Vậy, hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì?
- Văn bản chấp thuận đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền.
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Biên lai chứng minh chủ đầu tư đã đóng đủ tiền thuế sử dụng đất.
- Hình ảnh chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông.
- Văn bản thể hiện ý kiến chấp thuận xây dựng công trình của Sở Xây dựng.
- Các giấy tờ liên quan đến thế chấp ngân hàng (nếu có).
- Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản; giấy phép phần thân móng đối với dự án chung cư.
- Giấy phép xây dựng hạ tầng phòng cháy chữa cháy, giao thông nội bộ, đầu nối điện nước.
- Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn.
(iv) Hợp đồng mua bán đất dự án
Thường thì khách sẽ mua đất dự án dưới dạng hợp tác, đặt cọc và góp vốn thông qua chủ đầu tư. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền dưới hình thức trả góp và xây dựng nhà theo thiết kế sẵn có của chủ đầu tư.
Sau khi hoàn tất thủ tục mua đất dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành sang tên Sổ đỏ cho người mua.
Nếu mua đất dự án theo hình thức góp vốn, hợp tác sẽ gặp khá nhiều rắc rối.
Do bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, không phải góp vốn. Vậy nên pháp luật khó đảm bảo quyền lợi của người mua. Khi xảy ra trường hợp bị khởi kiện, tranh chấp, người mua dễ bị thiệt thòi.
Lưu ý, hợp đồng khi được công chứng sẽ có giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi 02 bên hoàn toàn tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự. Nội dung hợp đồng không được trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của luật pháp.
(v) Tiến độ thanh toán
Người mua cần đọc kỹ hợp đồng cũng như có thỏa thuận với chủ đầu tư về tiến độ thanh toán. Cần thống nhất hình thức thanh toán, thời gian bàn giao, thanh toán. Và các mức phạt đền bù vi phạm hợp đồng.
Thông thường, nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền theo quy định. Mức phạt sẽ rơi vào khoảng ¼ giá trị hợp đồng, hoặc theo sự quyết định của chủ đầu tư.
Một số dự án có liên kết với ngân hàng, hỗ trợ người mua vay vốn. Tuy nhiên mức lãi không hề thấp, chỉ phù hợp với những ai có thu nhập ổn định đến cao.
6. Thủ tục cấp Sổ đỏ
Thủ tục cấp Sổ đỏ cá nhân do ủy ban nhân dân huyện (quận) cấp. Nếu là tổ chức, người đại diện (pháp nhân), sẽ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp.
Lưu ý không nên mua đất chung sổ, tránh các vấn đề như: Không đủ diện tích chia nhỏ theo quy định, hay có sự tranh chấp giữa các bên liên quan.
Việc chủ đầu tư và người mua nắm rõ những thủ tục pháp lý dự án giúp quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi. Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn có thêm kiến thức về các pháp lý liên quan đến đất dự án.
- Du lịch tại chỗ là Cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng
- Những hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
-
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
