Đầu tư đất nền dự án hiệu quả

Hiện nay, đất nền dự án là một trong những phân khúc đầu tư được đa số khách hàng lựa chọn, vì chi phí đầu tư thấp nhưng có khả năng mang lại lợi nhuận cao. Nhưng để đầu tư đất nền dự án được hiệu quả và đảm bảo an toàn pháp lý thì không phải ai cũng biết.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án hay còn gọi là dự án đất nền quy hoạch 1/500 hình thức này diễn ra hầu hết trên quy mô lớn hơn, số lượng tạo ra có thể lên đến con số vài nghìn nền, người thực hiện các dự án đất nền này được gọi chung là chủ đầu tư vì đó thường là những doanh nghiệp, tổ chức có năng lực tốt về quản lý cũng như tài chính. Các dự án đất nền được sự kiểm duyệt chặt chẽ của nhà nước và những dự án đất nền phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản như: Đường, điện, nước, các tiện ích dự án…. tùy thuộc vào quy mô dự án và quy định tại địa phương. Thời gian ra sổ con của dự án đất nền theo lý thuyết hơn một năm nhưng thực tế hầu hết thời gian kéo dài lên đến hơn 2 năm.

Hồ sơ pháp lý của dự án đất nền cần có.

Một dự án đất nền hiện nay cần phải đảm bảo đầy đủ các giấy tờ hồ sơ pháp lý quan trọng sau.

(i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Chủ đầu tư dự án.

(ii) Quyết định giao đất, hồ sơ hoàn tất việc giải tỏa đến bù nếu thuộc trường hợp phải đền bù. Quyết định trúng đấu giá trường hợp đất, dự án được đấu giá.

(iii) Quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 của dự án nếu dự án có quy mô trên 5ha, nếu quy mô nhỏ hơn 5ha thì phải có hồ sơ lập dự án đầu tư xây dựng. Các hồ sơ, quyết định quy hoạch phải được cơ quan nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt.

(iv) Kết quả thầm định thiết kế thi công dự án và giấy phép xây dựng hạ tầng hoặc thông báo miễn giấy phép xây dựng hạ tâng dự án.

Mua đất nền dự án có an toàn không.

Đất nền dự án là kênh đầu tư bất động sản có khả năng sinh lời cao vì có nhiều yếu tố gia tăng giá trị đột biến. Tuy nhiên, người mua cần nhớ rằng đã là đầu tư thì tất nhiên phải có những rủi ro đi kèm. Không riêng gì lĩnh vực bất động sản mà các lĩnh vực đầu tư khác hiện nay cũng đều có những rủi ro nhất định. Đối với dự án đất nền rủi ro lớn nhất đó chính là về mặt pháp lý dự án khi ngày càng nhiều người dân bị dính bẫy bởi các ma trận dự án “ma” được tạo ra bởi những các công ty không có uy tín trên thị trường. Vì vậy để an toàn khi mua đất nền dự án người mua cần tìm hiểu các yếu tố quan trọng sau của dự án đất nền.

(i) Pháp lý dự án đất nền phải rõ ràng, đảm bảo.

(ii) Chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án đất nền uy tín, có tiềm lực tài chính và có kinh nghiệm phát triển các dự án đất nền.

(iii) Xem thực tế tiến độ hạ tầng dự án đất nền.

(iv) Đọc kỹ các hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên…

Trên đây là các điều kiện giúp người mua an toàn về mặc pháp lý khi mua đất nền dự án. Còn để đảm bảo được lợi nhuận thì người mua cần tìm hiểu thêm xu hướng thị trường, tiềm năng phát triển khu vực, vị trí dự án….

Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ.

Hiện nay, hầu hết các dự án đất nền đều có thời hạn ra sổ kéo dài từ 1- 3 năm. Trường hợp nếu có sự thay đổi về các quy định đất đai, nhà ở thì thời gian ra sổ đỏ riêng từng nền có thể kéo dài thêm. Và 99.99% các Chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án đất nền đều tiến hành mở bán từ lúc dự án đủ điều kiện.

Có một sự thật không chỉ xảy ra ở đất nền dự án mà các loại hình bất động sản khác nói chung đó là cùng một dự án nhưng giá bán lúc dự án chưa có sổ thấp hơn nhiều so với lúc dự án đã hoàn thiện các hạng mục hạ tầng và có sổ riêng. Sự chênh lệch giá này chưa tính thêm tác động từ yếu tố thị trường.

Vì vậy hầu hết người mua đều có xu hướng mua đất nền dự án từ khi dự án mới bắt đầu triển khai để có được giá tốt và tối ưu hóa lợi nhuận. Một số ít khách hàng (người mua để ở) có nhu cầu mua đất xây nhà ở ngay thì thường chọn những dự án đất nền đã có sổ riêng đầy đủ vì nó đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế hiện tại của họ.

Chính vì thế đối với các dự án đất nền chưa có sổ đỏ riêng từng nền nhưng dự án đáp ứng đầy đủ các yếu tố an toàn pháp lý, Chủ đầu tư uy tín, dự án có tiềm năng và phù hợp với nhu cầu người mua thì vẫn có thể được cân nhắc để mua được giá tốt.

Kinh nghiệm mua đất nền dự án hiệu quả.

Để việc mua đất nền dự án diễn ra thuận lợi, mang lại hiệu quả cao, người mua có thể tham khảo một số kinh nghiệm khi mua đất nền dự án sau đây.

(i) Chỉ mua những dự án đất nền có đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan.

(ii) Tìm hiểu uy tín, tiềm lực của Chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án đất nền.

(iii) Tham khảo thị trường đất nền dự án tại khu vực.

(iv) Đánh giá tiềm năng phát triển và cơ hội tăng giá bất động sản tại khu vực.

(v) Đánh giá tiềm năng vị trí dự án đất nền, vị trí của lô đất dự định mua.

(vi) Xem xét các tiện ích nội khu và tiện ích xung quanh dự án đất nền

(vii) Xem thực tế hạ tầng dự án và tiến độ thi công hạ tầng dự án đất nền.

(viii) Đọc kỹ hợp đồng, nắm rõ các quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên.

(ix) Đọc kỹ phương thức thanh toán và tiến độ.

(x) Không mua theo tâm lý đám đông.

(xi) Hạn chế lợi dụng đòn bẫy tài chính.

(xii) Nếu mua đầu tư cần có kế hoạch, lộ trình rõ ràng.

Đây là một số kinh nghiệm mua đất nền dự án hiệu quả và an toàn mà người mua có thể tham khảo.

Có nên mua đất nền dự án thời điểm này.

Đầu tư đất nền dự án mặc dù là phân khúc được đánh giá cao về tính bình ổn, ít chịu tác động từ những yếu tố khách quan nhưng cũng không hoàn toàn 100% thuyết phục được người mua. Ở thời điểm này, việc chọn mua đất nền dự án cơ bản chiếm ưu thế hơn về nguồn cung lẫn tầm giá, thế nhưng không ít ý kiến cho rằng, nên chờ dịch bệnh lắng xuống, nền kinh tế ổn định mới quyết định xuống tiền. Sự rung lắc trên thị trường chung hiện nay tạo ra các lo ngại về nguy cơ chôn vốn hoặc “mất trắng” khi mua vào.

Người mua với mục đích an cư.

Đối với người mua vì mục đích dùng để an cư hay làm tài sản tích lũy thì lợi nhuận không phải là yếu tố quan trọng nhất để đưa ra quyết định. Nhóm khách hàng coi trọng sự thuận tiện, tiềm năng, mức độ phát triển của khu vực và sản phẩm có phù hợp với khả năng tài chính bản thân hay không.

Mua đất nền được xem là loại hình an toàn hơn so với một số phân khúc khác nếu như khách hàng không có nhiều kinh nghiệm trong mua bán nhà đất. Đất nền vốn dễ tìm nguồn cung và có sự phân hóa mức giá bán tương đối đa dạng; rẻ hơn so với số tiền bỏ ra để mua nhà xây sẵn hay căn hộ chung cư.

Dù không thể gọi là mua với giá hời nhưng ít ra, trong bối cảnh này, khách hàng cá nhân có thể tiếp cận với sản phẩm có mức giá bán đúng với giá trị nhờ cơ chế điều tiết của thị trường. Xuống tiền mua đất nền, cá nhân đổi lại quyền sử dụng lâu dài và cơ hội để tích lũy một khoản để dành có giá về dài hạn.

Đất đai không thể sinh ra thêm nhưng nhu cầu ngày một tăng lên vì dân số ngày một tăng, càng về lâu dài thì cơ hội mua nhà đất càng khó vì tính cạnh tranh cao. Vì vậy, nếu cơ hội, vẫn nên mạnh dạn tìm mua một lô đất ưng ý để dành hoặc đơn giản là “cất” khi nào cần sẽ dùng đến. Tính kế thừa cũng là ưu điểm quan trọng của phân khúc đất nền. Mua đất nền giai đoạn hiện nay về cơ bản vẫn tạo ra sự an toàn cao cho người mua.

Người mua là các nhà đầu tư.

Theo phân tích của một số chuyên gia bất động sản, khó khăn chung của thị trường hiện nay là đang bị bao trùm bởi tâm lý lo lắng dịch bệnh của khách hàng. Tuy nhiên, tâm lý này không áp đặt chung cho tất cả, có người chuyển hướng sang đầu tư vàng hoặc gửi ngân hàng, người lại mạnh dạn tiếp tục mua thêm nhà đất.

Sự lạc quan của các nhà đầu tư bất động sản hiện nay đều có nguyên do mà rõ ràng nhất chính là khi so với các kênh đầu tư khác thì đất đai vẫn là tài sản không những để ở mà còn có giá trị giá tăng cao trong tương lai vì tính chất không thể sinh ra thêm.

Trong đó, bất động sản mà cụ thể hơn là đất nền luôn gắn với nhu cầu thực tiễn của cư dân, do đó, bất kỳ thời điểm, giai đoạn nào cũng có thể tiếp cận được với những nhóm khách hàng tiềm năng. Dù nó có biến động nhưng nhu cầu nhà ở luôn có và không thể mất đi.

Mặc khác, đất nền dễ tận dụng vào nhiều mục đích, cách thức sinh lợi. Nếu không còn phù hợp để lướt sóng thì giữ đất cũng không khiến cơ hội tạo ra lợi nhuận mất đi. Vốn dĩ, đầu tư dài hạn là phương thức được giới chuyên môn khuyến khích áp dụng với đất nền.

Tuy nhiên, một số quan điểm khác cho rằng, diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Chỉ những người thực sự có nhu cầu về nhà ở mới bỏ tiền ra mua bất động sản lúc này, còn giới đầu tư thì nhiều khả năng chưa thể xuống tiền. Tâm lý này xuất phát từ sự e ngại về việc mặt bằng giá tăng cao so với dự đoán, trước đó họ cho rằng tình trạng “ế ẩm mùa dịch” sẽ khiến giá đất giảm mạnh. Thế nhưng, giá đất tăng cho thấy nhu cầu thực ở phân khúc này là rất lớn, theo lẽ thường thì đây là tín hiệu tích cực cho môi trường đầu tư. Do đó, với ai nuôi hy vọng chờ giá giảm để đầu tư thì có lẽ rất khó để tìm được thời điểm thích hợp.

Hầu hết các quyết định mua đất phụ thuộc nhiều vào nguồn lực và nhu cầu, ít bị tác động bởi giá đắt hay rẻ. Dù là nhu cầu thực hay đầu tư, nếu khả năng chi trả tốt, thì giá có cao, khách hàng vẫn sẵn sàng xuống tiền mua. Giá đất có thể bị điều chỉnh trong ngắn hạn và một số tác động nhất thời nhưng khi nhìn theo góc độ 3 – 5 năm tới hoặc dài hơn, giá đất sẽ vẫn luôn đi lên.

Vì vậy, nhà đầu tư có tầm nhìn tốt chắc chắn không vì sự dịch chuyển trên thị trường mà bỏ lỡ cơ hội. Có chăng, họ cần nhiều thời gian để định hình và nghiên cứu, tìm ra hướng đi phù hợp cho đất nền mà thôi.

Nhìn chung, Đất nền dự án vẫn là phân khúc có sức hút và giá trị ấn tượng trong giai đoạn này; vẫn chứng minh được khả năng tồn tại bền bỉ của mình dưới mọi áp lực. Do đó, nếu có sẵn mục tiêu và tài chính cho phép, đừng nên bỏ qua lựa chọn sáng giá bậc nhất thị trường hiện nay.

• Nên đầu tư loại hình bất động sản nào
• Thực hiện giao dịch bất động sản tại nước ngoài

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.