Là một thuật ngữ không còn quá xa lạ với người dân, nhất là những hộ sống trong khu quy hoạch, thu hồi đất nhưng vẫn có nhiều người chưa hiểu rõ, hiểu đúng về đất tái định cư. Vậy đất tái định cư là gì? Có được phép chuyển nhượng không và người dân cần đáp ứng điều kiện gì để được cấp đất tái định cư nếu Nhà nước thu hồi đất?
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư mà chỉ những đối tượng thỏa mãn các điều kiện tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được nhận hỗ trợ này.
Điều kiện để được đền bù đất tái định cư khi thu hồi đất
(i) Đất bị thu hồi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật, đất bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để người dân sinh sống. Chủ nhà cũng không còn đất hay nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi.
(ii) Đất ở bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn; chủ thửa đất đó lại không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất.
(iii) Đất ở bị thu hồi nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường nghiêm trọng hoặc có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng thiên tai khác đe dọa đến tính mạng con người.
Lưu ý, trường hợp thửa đất bị thu hồi có nhiều hộ gia đình cùng chung quyền sử dụng thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất/nhà ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức hỗ trợ tái định cư cho từng hộ gia đình.
Diện tích đất tái định cư được xác định như thế nào?
Từ định nghĩa đất tái định cư là gì, nhiều người không khỏi thắc mắc cơ quan chức năng dựa trên tiêu chí nào để xác định diện tích đất bồi thường, nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa đất bị thu hồi và đất tái định cư được bồi thường thì phải làm sao? Giải đáp thắc mắc này, Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định rõ: Nếu địa phương đó có quỹ đất để hỗ trợ tái định cư thì khi thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở. Diện tích đất ở bồi thường không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương.
Trường hợp địa phương không có quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi (do UBND cấp tỉnh quyết định) tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Lưu ý, nếu phần đất mà hộ người dân được bố trí tái định cư có giá trị lớn hơn so với phần đất ở trước kia bị thu hồi, thì họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch về giá giữa hai phần đất cũ và đất mới đang ở hiện tại.
Hộ gia đình được cấp đất tái định cư, sổ đỏ ghi tên ai?
Căn cứ Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, sổ đỏ sẽ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, trường hợp hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ sẽ đứng tên người có quyền sử dụng đất theo quyết định giao đất tái định cư của cơ quan có thẩm quyền.
Khi đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ thì về mặt pháp lý, người dân có đầy đủ quyền sở hữu, định đoạt đối với thửa đất đó, bao gồm cả việc tách sổ đỏ nếu đảm bảo được các điều kiện về việc tách thửa theo Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
(i) Người làm đơn yêu cầu tách sổ đỏ phải là chủ sở hữu của thửa đất tái định cư đó.
(ii) Thỏa mãn điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của địa phương nơi có đất.
(iii) Các điều kiện khác nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương. Ví dụ như điều kiện về chiều rộng mặt tiền/chiều sâu của thửa đất so với chỉ giới xây dựng…
Trường hợp đất tái định cư còn trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ thì người dân sẽ được cấp các loại giấy tờ khác như: Biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình/ cá nhân có đất bị thu hồi, biên bản bốc thăm nền tái định cư (số lô nền, diện tích, vị trí…), biên bản bàn giao đất tái định cư ngoài thực địa, quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc giao đất tái định cư cho người bị thu hồi đất…
Có được mua bán, chuyển nhượng đất tái định cư hay không?
Chỉ với vài cú click trên internet, ngay lập tức người mua có thể tìm kiếm hàng loạt thông tin rao bán đất tái định cư như: Bán đất tái định cư Phú Diễn, đất nền khu tái định cư Hòa Ninh, đất nền tái định cư Tân Kim… Tuy nhiên, giao dịch mua bán đất tái định cư có an toàn, đảm bảo đúng pháp luật hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất đó. Cụ thể:
Trường hợp đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ
Chủ sở hữu có đầy đủ thẩm quyền như với đất ở thông thường. Theo đó, hoạt động mua bán sẽ diễn ra tương tự với quy trình 7 bước chuyển nhượng bất động sản thổ cư từ A – Z.
Trường hợp đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ
Việc mua bán lúc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bởi theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển quyền sử dụng đất đó là phải có sổ đỏ. Bên mua và bên bán sẽ phải giao dịch theo cách khá lòng vòng, thường là thực hiện cam kết thông qua hợp đồng ủy quyền.
Cụ thể, bên bán ủy quyền cho bên mua được phép thay mặt mình quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến thửa đất tái định cư. Hợp đồng này tuy vẫn được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, nhưng không loại trừ trường hợp bên bán thấy giá đất tăng hoặc gặp người mua trả giá cao hơn liền “lật kèo”, yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu. Khi đó, người mua dù đã thanh toán tiền nhưng không mua được đất, thậm chí để lấy lại số tiền đã trả cho người bán cũng cần qua nhiều thủ tục, mất thời gian.
Ngay cả khi giao dịch mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra suôn sẻ, người mua đất tái định cư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ cho thửa đất đó. Lý do vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận (trừ 2 trường hợp ngoại lệ nhưng không đề cập đến đất tái định cư). Cho nên nên khi cấp sổ đỏ của suất tái định cư thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp cho người được bố trí tái định cư, tức là người bán (bên ủy quyền) chứ không phải người mua (bên được ủy quyền).
Thêm một rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ đó là rất khó để chuyển nhượng cho người thứ ba. Nguyên nhân là thửa đất đó có pháp lý không rõ ràng, giao dịch chuyển nhượng thông lòng vòng qua hợp đồng ủy quyền nên sẽ khiến người mua e ngại.
- Đất đai là gì? Đặc điểm, vai trò và phân loại đất đai
- Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hiện nay?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
