Đặt cọc mua bán nhà đất được xem là thủ tục đầu tiên để bạn có thể sở hữu được bất động sản mà mình mong muốn. Tuy nhiên, thực tế thì đặt cọc nên được hiểu như thế nào? Làm sao để đảm bảo được quyền lợi của mình và giảm thiểu các rủi ro khi đặt cọc?
Contents
1. Đặt cọc là gì?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam tại khoản 1 điều 318 bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc là 1 trong những biện pháp bảo đảm khi thực hiện 1 giao dịch nào đó.Trong mua bán nhà đất, đặt cọc là kết quả của sự thỏa thuận giữa hai bên, bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong một thời hạn nhất định để bảo đảm để đảm bảo rằng hợp đồng mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện chắc chắn.
2. Số tiền đặt cọc là bao nhiêu?
Pháp luật Việt Nam không quy định số tiền đặt cọc cụ thể trong mỗi giao dịch. Đặt cọc thực chất chỉ mang tính chất uy tín và thiện chí nhằm đảm bảo cho hợp đồng mua bán chính thức sẽ được ký kết. Chính vì vậy, số tiền cọc là do hai bên mua, bán tự thỏa thuận với nhau và không vượt quá 20% giá trị nhà đất để giảm thiểu rủi ro cho cả hai.
3. Hình thức đặt cọc
Việc đặt cọc sẽ được tiến hành khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng đặt cọc được các bên mua, bán tự thực hiện với nhau bằng hình thức ký tay. Tuy nhiên, để chắc chắn an toàn và hạn chế rủi ro, hợp đồng đặt cọc nên được mang đi công chứng.
Ngoài hợp đồng đặt cọc có công chứng, Luật dân sự Việt Nam cũng công nhận những hợp đồng ký tay nếu có chữ ký của người thứ 3 (hay còn gọi là người làm chứng). Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán.
Đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên. Ngoài ra, bạn cũng nên hạn chế thanh toán bằng tiền mặt để tránh mất thời gian, mối lo ngại tiền giả và các sự cố nguy hiểm khác.
4. Nội dung hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Không chỉ riêng việc mua bán nhà đất mà đối với bất kì giao dịch mua bán nào cũng vậy, nội dung thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc không được trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức và thuần phong mỹ tục của Việt Nam.
Trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nhất định phải có quy định đảm bảo giao kết một hợp đồng mua bán chính thức và phải thực hiện hợp đồng mua bán chính thức đã giao kết đúng với thỏa thuận.
5. Nội dung hợp đồng đặt cọc do bên mua và bên bán tự thỏa thuận.
Hợp đồng đặt cọc cần phải quy định rõ trách nhiệm của các bên. Theo khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 bên bán sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn) nếu không thực hiện đúng cam kết. Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 hoặc nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng. Đây được xem như chế định phạt vi phạm hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản về phạt cọc thì khi hợp đồng mua bán chính thức không thực hiện được, bên bán chỉ phải trả lại số tiền đã nhận cọc cho bên mua.
Lưu ý: Trong trường hợp bên mua giao cho bên bán 1 khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Đối với tiền trả trước, khi có bên vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết hợp đồng như thỏa thuận ban đầu thì khoản tiền trả trước này về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại cho bên mua và sẽ không chịu bất cứ khoản phạt cọc nào.
Tranh chấp chung cư, vấn đề muôn thuở của giới bất động sản
Có nên đầu tư vào bất động sản vùng ven?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân đất đai, dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
