Trong các giao dịch bất động sản có một thuật ngữ được nhiều người sử dụng nhưng còn mơ hồ về nghĩa, đó là đất 10%. Vậy đất 10% là đất gì, mục đích sử dụng ra sao và cần đảm bảo những điều kiện nào để được cấp sổ đỏ cho đất 10% cũng như xây nhà trên thửa đất đó?
Đất 10% là gì?
Luật Đất đai hiện hành không có khái niệm cụ thể về đất 10% mà đây chỉ là cách gọi của người dân đối với loại đất sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Loại đất này có nguồn gốc từ chính sách bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi việc làm khi Nhà nước thu hồi đất (theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành trước đây). Theo đó, con số 10% chính là tỷ lệ bồi thường hoặc giao đất theo diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. Nói cách khác là hộ dân bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích thửa đất đó, mức đền bù căn cứ theo bảng giá đất được quy định cụ thể của từng địa phương.
Căn cứ bố trí cấp đất 10%
UBND cấp huyện/tỉnh sẽ dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương để bố trí cấp đất 10% cho người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi. Giá đất được giao bằng giá đất nông nghiệp tương ứng cộng với chi phí đầu tư hạ tầng trên đất, tuy nhiên không được cao hơn giá trị đất tại thời điểm thu hồi đất đã được UBND cấp tỉnh quy định và công bố.
Có được xây nhà trên đất 10% không?
Về mặt pháp lý, đất dịch vụ 10% là đất mà Nhà nước bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp (trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình) để chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại. Như vậy nếu chỉ dùng đất 10% để xây nhà ở thì không phù hợp với các quy định pháp luật về mục đích sử dụng của đất 10%. Tuy nhiên, khi cấp đất 10% cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành những quyết định để cụ thể hướng dẫn chi tiết việc giao và xử lý các vấn đề liên quan.
Ví dụ tùy theo quy định của một số địa phương, trường hợp đất 10% được cá nhân/hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì có thể làm thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư, khi đó có thể xây dựng nhà ở. Trên cơ sở xem xét kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng như nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân, cơ quan chức năng sẽ quyết định việc có cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thửa đất đó hay không.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở
Trong trường hợp đất 10% đảm bảo được các điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nói trên, quy trình chuyển đổi sẽ được tiến hành thông qua 4 bước như sau:
(i) Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(ii) Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Cơ quan này sẽ tiếp nhận và xem xét hồ sơ, nếu đầy đủ giấy tờ hợp lệ sẽ tiến hành giải quyết, nếu còn thiếu sót phải thông báo để người dân bổ sung.
(iii) Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa để thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người làm đơn. Sau đó, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cập nhật thông tin chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai của địa phương.
(iv) Bước 4: Người làm đơn đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lưu ý, quá trình giải quyết đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan chức năng nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này được tăng thêm 10 ngày đối với các địa phương ở vùng sâu vùng xa, miền núi, hải đảo, nơi có điều kiện kinh tế xã hội còn khó khăn…
Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất kinh doanh, dịch vụ sang đất ở
Trường hợp đất kinh doanh dịch vụ có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ trước 1/7/2014 thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân cần phải nộp tiền sử dụng đất, được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất = giá đất ở – Giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Nhà ở xã hội là gì? Những lưu ý về quy định và điều kiện mua!
- Đăng ký đất đai 2021: Khi nào? Ở đâu? Thủ tục mất bao lâu?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
