Công tác quản lý vận hành nhà chung cư

Quản lý vận hành nhà chung cư là gì? Thủ tục đăng ký và Công tác quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như thế nào?

Cơ sở pháp lý:

-Luật nhà ở 2014;

-Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành

Quản lý vận hành nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên trong tòa nhà lại chia ra thành nhiều căn hộ tách biệt nhau, trong mỗi tòa nhà phải có lối đi, và phần cầu thang chung nhà chung cư được chia thành các hạng mục như có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung ngoài ra hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo khía cạnh của đời sống thì chung cư được biết đến là nơi sinh sống của hàng trăm hộ dân là người có quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú tại Việt Nam. Vì thế quản lý vận hành chung cư được quy định là việc quản lý mọi hoạt động liên quan tới tòa nhà chung cư bắt đầu từ các công trình xây dựng cho tới các hệ thống kỹ thuật ảnh hưởng tới sinh hoạt đời sống của cư dân tại đó.

Việc quản lý vận hành nhà chung cư này nhằm đảm bảo mọi hoạt động diễn ra một cách thuận lợi, chẳng hạn như những vấn đề liên quan đến điện nước, mạng internet, hệ thống thang máy, camera giám sát việc cá nhân ra vào tòa nhà để đảm bảo sự an toàn nhất định cho khu chung cư hay dịch vụ vệ sinh cần phải được đảm bảo là nhà vệ sinh phải đạt chuẩn và luôn luôn sạch sẽ… phải được cung cấp đầy đủ.

Số lượng người sinh sống và làm việc tại mỗi khu chung cư rất lớn nên việc quản lý và vận hành chung cư cần phải được thực hiện bằng một đội ngũ công nhân viên có đầy đủ chứng chỉ theo quy định của Pháp Luật và dày dặn kinh nghiệm để xử lý các tình huống bất thường khi xảy ra thì mới đảm bảo được hiệu quả của việc quản lý vận hành chung cư.

Ngoài ra thì, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được xem là một đơn vị sở hữu các tòa nhà chung cư mà những cá nhân, tổ chức đến mua và sinh sống ở đây. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý và điều hành hoạt động trong tòa nhà chung cư như:điện nước, mạng internet, hệ thống thang máy,…. Nhằm tạo cho cư dân sinh sông trong khu chung cư có được môi trường sống an toàn, tốt nhất. Khai thác giá trị bất động sản của nhà chung cư.

Thông thường, theo như quy định thì các tòa nhà chung cư thường có các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các hoạt động quản lý sau:

• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý nhân sự
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý khách hàng
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý an ninh
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý hệ thống kỹ thuật
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý dịch vụ vệ sinh

Thủ tục đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư

Khi các tòa nhà chung cư muốn thực hiện việc đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thủ tục. Các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cần chuẩn bị hồ sơ, thủ tục sau:

Hồ sơ đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:

• Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành chung cư theo mẫu quy định được Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
• Văn bản có thông tin về ban quản lý tòa nhà, gồm họ tên, địa chỉ, số điện thoại.
• Bản sao toàn bộ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư.

Thủ tục đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư:

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc nộp hồ sơ cho Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành hoặc nộp hồ sơ cho Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Sau đó, hồ sơ của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được kiểm duyệt. Nếu đủ điều kiện thì cơ quan có thẩm quyền sẽ đăng tải công khai thông tin. Thông tin đăng ký quản lý và điều hành nhà chung cư được đăng tải trên cổng thông tin của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Công tác quản lý vận hành nhà chung cư?

Chung cư được xây dựng nhằm mục đích phục vụ nhu cầu của người sử dụng nên trong quá trình hoạt động chung cần có ban quản lý chung cư để quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 105 Luật nhà ở năm 2014.

Theo đó, việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định, như sau:

• Thứ nhất, đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Đối với những tòa nhà cao tầng thì cần có thang máy để đảm bảo cho việc di chuyển cũng như phải có đơn vị có đầy đủ năng lực để quản lý và vận hành thang máy.
• Thứ hai, đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

• Thứ nhất, được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.
• Thứ hai, phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường.
• Thứ ba, có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106 của Luật nhà ở năm 2014; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật nhà ở năm 2014.

Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư.

Việc đăng ký với người đại diện quản lý nhà chung cư trong trường hợp đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); Ngoài ra còn dùng biên pháp giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn;

Không những vậy theo quy định của thông tư này thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực các trách nhiệm phải hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có quyền thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện trách nhiệm thu và chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành chung cư của đơn vị mình tại hội nghị nhà chung cư;

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức việc lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để dựa vào đó hoàn thiện hệ thống quản lý, vận hành của chung cư sao cho phù hợp và thuận lợi nhất.

Đơn vị này phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, Khi các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được sự đồng ý của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đồng ý cho việc đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư thì cần phải thực hiện quyền và trách nhiệm của đơn vị trong việc quản lý vận hành nhà chung cư đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

• Sự thật không thể phủ nhận về đầu tư bất động sản
• Xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có được không?
• Hoạt động tư vấn pháp luật trong lĩnh vực hình sự

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. 1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
   2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
   3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn