Có nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

0
202
Đánh giá

Vì nhiều lý do khác nhau mà không ít người dân mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền như không đủ điều kiện sang tên hoặc do chưa hiểu rõ quy định của pháp luật. Khi đối chiếu với quy định pháp luật thì không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì những lý do sau:

Hợp đồng kinh doanh

1. Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.

Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng cần thực hiện một số bước sau:

(i) Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì việc đầu tiên là chuẩn bị hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

(ii) Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn)

(iii) Bước 3: Đăng ký biến động

Nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp hồ sơ đăng ký sang tên cho cơ quan đăng ký đất đai). Bước 2 và bước 3 có thể thực hiện cùng một thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng (bước 2 và bước 3 gộp làm một).

Tóm lại, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực mới thực hiện được thủ tục sang tên; hợp đồng ủy quyền không thể sang tên vì không không phải thành phần hồ sơ đăng ký sang tên.

2. Ủy quyền khác với chuyển nhượng

Ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất khác với chuyển nhượng, nếu trả tiền nhưng chỉ nhận ủy quyền thì sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số quy định làm rõ cho nhận định trên:

(i) Bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc ủy quyền

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.

(ii) Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn

Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Nếu có mục đích muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên lại ký hợp đồng ủy quyền thì khi đó xảy ra tình trạng: Một bên trả tiền cho bên có đất thì quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên “chủ cũ”.

(iii) Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

  • Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

    1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
    2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
    3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây