Chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư có khác nhà ở trên đất?

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người. Trong đó, chuyển quyền sở hữu thường diễn ra với hai đối tượng phổ biến là căn hộ chung cư và nhà ở trên đất. 

Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp cho chủ sở hữu:

Căn cứ Điều 11 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì giấy chứng nhận được cấp:

(i) Trường hợp nhà là căn hộ chung cư:

Chủ sở hữu căn hộ chung cư (không đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở). Thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

(ii) Trường hợp là nhà ở trên đất:

Chủ sở hữu nhà ở trên đất đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Sẽ được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua căn hộ chung cư trong nhà chung cư. Là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia

Căn cứ Khoản 2 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 có quy định việc mua bán nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc:

(i) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích. Trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

(ii) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ. Phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung. Và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê. Nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Căn cứ Điểm b, Khoản 3 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia…”

Như vậy, khi người mua mua căn hộ chung cư trong nhà chung cư. Thì không thể một mình trở thành chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Mà là có chung quyền sử dụng đất với các người mua căn hộ khác trong nhà chung cư.

Khác với mua bán nhà trên đất thì người mua sẽ là người sở hữu nhà ở. Và là người duy nhất có quyền sử dụng đất nếu việc mua bán gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Căn cứ Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở).

Phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chung cư khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà chung cư hình thành trong tương lai của chủ đầu tư bất động sản

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích. Để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

“Điều 54. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà. Công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”

Như vậy, chủ đầu tư bất động sản muốn bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai. Trong trường hợp là nhà chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu:

• Trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư và người mua:

Thời điểm chuyển quyền là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở. Hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.(Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13)

• Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở trên đất:

Thời điểm chuyển quyền là kể từ thời điểm bên mua. Bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua. Và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.( Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13)

Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư phải có nội dung:

Căn cứ Khoản 2 Điều 121 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định nội dung hợp đồng về nhà ở. Thì đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì phải có thêm nội dung sau:

• Phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung.
• Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng.
• Diện tích sàn xây dựng căn hộ.
• Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung. Sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Mà không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ Khoản 2 Điều 118, Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 . Thì một trong các giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận là:

“Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng. Trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư. Nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

Như vậy, người đã mua căn hộ chung cư được xây dựng. Trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở từ nhà đầu tư có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán này. (bao gồm đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó) mà không cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nếu là hợp đồng mua bán nhà ở trên đất. Không phải là nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Thì người mua không được phép chuyển nhượng hợp đồng này. Khi không có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xem thêm:

• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• Phải làm gì khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.