Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

0
131
Đánh giá

Chính phủ đặt ra mục tiêu cơ bản hình thành hệ thống an sinh xã hội giúp người dân có việc làm, thu nhập tối thiểu, hỗ trợ những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, bảo đảm cho người dân tiếp cận được các dịch vụ xã hội cơ bản ở mức tối thiểu, góp phần giảm nghèo bền vững. 

            Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà thuộc sở hữu và thuộc sự quản lý nhà nước. Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường ( nhà ở thương mại ) để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có trong chính sách hiện hành.

(i) Các đối tượng được mua nhà ở xã hội ở Việt Nam:

  • Các đối tượng thuộc biên chế nhà nước
  • Người có thu nhập thấp
  • Có đóng bảo hiểm xã hội ít nhất một năm

(ii) Thông thường tại Việt Nam, có hai loại nhà ở xã hội :

  • Các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng, mục đích là làm nhà ở xã hội
  • Các dự án mà các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất..v.v..
  • Các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.

Hạn chế của chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

(i) Hạn chế về mô hình phát triển nhà ở xã hội

Ở các nước phát triển, chính sách nhà ở xã hội liên quan đến 3 điểm sau:

  • Khả năng tiếp cận (đó là tiếp cận với nhà ở đầy đủ, và các dịch vụ quản lý và bảo trì cho
    các hộ gia đình có thu nhập thấp);
  • Khả năng chi trả (liên quan đến việc hạn chế gánh nặng thanh toán nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp);
  • Chất lượng (bao gồm nâng cao các tiêu chuẩn xây dựng mới hoặc thúc đẩy bảo trì và cải tạo để đảm bảo nhà đầy đủ cho các hộ nghèo).

Mô hình phát triển nhà ở xã hội của các nước phát triển là sự kết hợp của hai chủ thể nhà nước và tư nhân tham gia. Thông thường chủ thể nhà nước là chính quyền địa phương do các công ty nhà nước, còn chủ thể tư nhân là khu vực tư nhân gồm các tổ chức phi lợi nhuận hoặc ít lợi nhuận tham gia. Chẳng hạn như ở Anh, các hiệp hội nhà ở là người cung cấp chính với 54% cổ phần nhà ở xã hội, trong khi chính quyền địa phương quản lý 46%. Tương tự như vậy, 60% nhà ở xã hội do chính quyền địa phương và các công ty nhà nước quản lý. Trong thời gian gần đây, chính quyền địa phương đã không tham gia xây dựng nhà ở xã hội và chỉ tập trung vào quản lý nhà ở xã hội hiện có, khu vực tư nhân chịu trách nhiệm chính trong việc phát triển nhà ở xã hội mới. 

Hiện nay ở Việt Nam, Nhà nước thực hiện mô hình phát triển nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các dự án của doanh nghiệp. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm từ khâu xây dựng, phân phối với sự giám sát của nhà nước đến quản lý vận hành nhà ở. Nhà ở xã hội được xây dựng trên nguyên tắc nhà nước hỗ trợ để giảm giá thành xây dựng. Các doanh nghiệp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí, được dùng 20% nhà ở xã hội để kinh doanh nhà ở thương mại. Do đó, giá nhà ở xã hội sẽ thấp từ 20-30% giá nhà ở thương mại. Giảm giá thành nhà ở nhưng vẫn đảm bảo chất lượng xây dựng cũng rất cần ứng dụng công nghệ xây dựng tiên tiến và giảm bớt các rào cản hành chính liên quan từ lĩnh vực quy hoạch, thiết kế,
thi công, nguyên vật liệu, quản lý vận hành cho đến giảm các khâu “xin-cho” trong trình tự thủ tục cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, do nhu cầu về nhà ở giá hợp lý tăng cao, trong khi đó còn tồn tại rất nhiều rào cản trong các thủ tục hành chính, nguồn vốn, công nghệ xây dựng chưa phát triển, nên thực hiện Chiến lược và Chương trình phát việc triển nhà ở xã hội chắc chắn không thể đáp ứng được.

(ii) Hạn chế về đối tượng tiếp cận

Tại các nước phát triển hiện có ba mô hình về nhóm đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội:

  • Một là mô hình dành cho tất cả mọi người;
  • Hai là mô hình dành cho nhóm người dễ bị tổn thương và nhóm có mức thu nhập thấp;
  • Ba là, mô hình dành cho nhóm dễ bị tổn thương và nhóm xã hội đặc biệt (người tị nạn, cư trú chính trị,người khuyết tật…).

Với mô hình thứ nhất, nhà ở tử tế được xây dựng với giá cả phải chăng cho toàn bộ dân cư mà không tính đến thu nhập. Trong mô hình này, nhà ở được coi là trách nhiệm công cộng và được cung cấp thông qua các công ty nhà ở của chính quyền địa phương. Tiền thuê dựa trên chi phí, trợ cấp và bảo lãnh tiền thuê cho các nhóm dễ bị tổn thương. Việc phân bổ nhà ở được dựa trên danh sách đăng ký và không sử dụng tiêu chí thu nhập để đánh giá điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Mô hình thứ hai giả định rằng thị trường sẽ đáp ứng hầu hết nhu cầu về nhà ở. Nhà ở xã hội chỉ nhằm vào những hộ gia đình mà thị trường không thể cung cấp nhà ở vừa có chất lượng tốt vừa có giá hợp lý. Theo Pittini, nhà ở xã hội được phân bổ bởi các nhà cung cấp nhà ở trên cơ sở một bộ quy tắc và thủ tục cụ thể, dựa theo các tiêu chí ưu tiên và mức trần thu nhập. Tiền thuê nhà sẽ quy định mức giá trần cố định và các hộ gia đình hưởng các khoản trợ cấp nhà ở có thể chi trả một phần tiền thuê nhà.

Mô hình thứ ba nhằm phân bổ nhà ở cho một nhóm người thụ hưởng hạn chế, thường là cho các hộ gia đình dễ bị tổn thương phụ thuộc rất nhiều vào trợ cấp của nhà nước (ví dụ như người thất nghiệp, người tàn tật, người cao tuổi, cha mẹ đơn thân).

Tại Liên minh Châu Âu, “nhà ở xã hội cho nhóm người dễ bị tổn thương nhất thường do chính quyền địa phương phân bổ dựa trên nhu cầu”, do vậy, khoản tiền thuê dựa trên chi phí hoặc được xác định trên cơ sở thu nhập. Còn ở Việt Nam, đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội gồm các đối tượng được quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn; hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi thiên tai; người thu nhập thấp ở đô thị; người lao động đang làm việc trong và ngoài khu công nghiệp; lực lượng vũ trang; cán bộ công nhân viên chức; học sinh, sinh viên; và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất). Ngoài ra, đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội còn phải thỏa mãn thêm ba điều kiện nữa, đó là khó khăn về nhà ở, điều kiện cư trú và điều kiện về thu nhập.

Với tiêu chí chấm điểm để xét thứ tự ưu tiên mua/thuê mua nhà ở xã hội, dường như sự ưu tiên cũng dành cho đối tượng đang làm việc trong các cơ quan nhà nước, làm việc tại khu công nghiệp, người có công với mức điểm tối đa là 30 điểm – 40 điểm, trong khi đó đối tượng thu nhập thấp, cận nghèo chỉ được chấm tối đa là 20 điểm. Dường như chính sách nhà ở xã hội là sự nối tiếp chính sách nhà ở trước đây, tức là dành sự ưu tiên cho cán bộ công nhân viên chức, người có công với cách mạng, và còn một số nhóm xã hội mới nổi khác trong xã hội dường như nhận được ít sự quan tâm hơn. Với cách tiếp cận đối tượng hiện nay, những đối tượng không nằm trong diện ưu tiên sẽ khó có cơ hội cải thiện tình trạng nhà ở của mình. Chính sách nhà ở phù hợp với sự điều tiết của thị trường là chính sách khuyến khích thị trường cung cấp đúng loại hình nhà ở phù hợp với điều kiện tài chính sao cho tất cả người dân đều có thể tiếp cận nhà ở phù hợp. Có như vậy thì chính sách mới có thể đảm bảo công bằng xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư.

(iii) Hạn chế về việc xác định mục tiêu của chính sách

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 đã nêu rõ: đến năm 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu mét vuông nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung câp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở. Tuy nhiên, cho đến nay theo báo cáo của Bộ Xây dựng ngày 7/12/2016, hiện mới có 186 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và bàn giao 75.700 căn hộ tương đương 3,78 triệu mét vuông nhà. Việc phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt 30% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

(iv) Hạn chế về tính bền vững của chính sách

Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, dân số đô thị sẽ ngày càng tăng cao và quy mô hộ gia đình ngày càng có xu hướng giảm số người trên một hộ dân. Sự thiếu hụt về nhà ở tại đô thị sẽ trở thành vấn đề cấp thiết, khi hầu hết người dân không đủ khả năng chi trả theo cơ chế thị trường. Hiện nay, mục tiêu chính sách mới hoàn thành được 30% (mặc dù nhà nước cũng đã ban hành các cơ chế khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội). Tuy nhiên, với nguồn quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi rất nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đã chuyển đổi sai mục đích sử dụng đất hoặc chủ đầu tư chưa nộp tiền vào ngân sách. Do việc thiếu sự phối hợp và buông lỏng quản lý giữa các cơ quan chức năng dẫn đến việc thiếu hụt nguồn đất sạch cũng như ngân sách nhà nước để phát triển và tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới. Mặt khác, sau khi gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ kết thúc, Nhà nước đã có hàng loạt các văn bản hướng dẫn cho gói vay mới dành cho nhà ở xã hội ở Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH).

Xem thêm:

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây