Chia sẻ kinh nghiệm mua căn hộ chung cư

Khi bỏ ra một khoản tiền lớn để mua chung cư, không biết quyết định của mình có đúng hay không? Nên chọn mua chung cư hay mua đất xây nhà.  Xu hướng của những gia đình trong hiện đại là gì? Để giải đáp thắc mắc, sau đây là một số chia sẻ khi mua chung cư.

Xác định vị trí căn hộ chung cư phù hợp

Thông tin về vị trí của một dự án căn hộ. Vị trí là yếu tố quan trọng quyết định các yếu tố còn lại cũng như giá của chung cư

Trước khi chọn mua chung cư, bạn nên đặt ra câu hỏi này trong đầu: “Vị trí của tòa chung cư đó có thực sự thuận tiện cho sinh hoạt, đi lại và làm việc của mình hay không?”. Vấn đề này đôi khi còn phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của mỗi cá nhân. Thông thường phân khúc căn hộ tầm 1 tỷ thường nằm ở vị trí khá xa trung tâm thành phố. Người mua cần dung hòa giữa 3 yếu tố vị trí, nhu cầu và ngân sách tốt để có thể chọn cho mình căn hộ phù hợp. Đồng thời, cần tìm kiếm đủ tốt để không bỏ sót các dự án phù hợp.

Các căn hộ chung cư bao giờ cũng được quảng cáo là vị trí đẹp, khoảng cách tới các tiện ích bao nhiêu km. Nhưng đó là vấn đề về lý thuyết còn thực ra vị trí đẹp của chung cư sẽ đánh giá trên các tiêu chí.

Giao thông phải đảm bảo lưu thông tốt, tránh tắc đường, đường bé, hay xảy ra tình trạng ngập úng, thiếu điểm đỗ xe, môi trường xung quanh không được tốt, vị trí không đảm bảo về mặt tầm nhìn hay phong thủy, quá đông dân… Hãy thử đến những trục đường bạn sẽ di chuyển nhiều và quan sát trong các giờ cao điểm liệu tình trạng giao thông tại đây có quá tệ, có nhiều xe tải, container di chuyển hay không.

Những điều này, chủ đầu tư, người tư vấn sẽ chẳng bao giờ nó với bạn và chính bạn sẽ phải là người chủ động tìm ra bí mật đó bằng cách kiểm tra thực tế, xem đánh giá. Bạn nên nhớ bạn bỏ tiền để an cư và người chịu chi phí và sinh hoạt ở đó là bạn nên vị trí đó tiện hay không phải do chính bạn kiểm tra và đánh giá thay vì tin những lời “đường mật” vẽ trên giấy.

Bạn có thể huy động sức mạnh của internet để tìm hiểu về vị trí và không quên khảo sát giao thông ở nhiều thời điểm khác nhau trong ngày, trong tuần. Ngoài ra, đừng quên dạo vòng dự án để xem xét môi trường xung quanh.

Nếu vị trí đó được bạn đánh giá là thuận lợi cho sinh hoạt, học tập và làm việc thì có thể bắt đầu tìm hiểu đến các yếu tố khác. Nên nhớ vị trí đẹp có thể đẹp với nhà người ta nhưng không đẹp với bạn và ngược lại.

Kiểm tra năng lực chủ đầu tư căn hộ chung cư

Chủ đầu tư tốt sẽ đảm bảo cho chất lượng hoàn thiện căn hộ mà bạn mua

Một trong những điều đầu tiên khách hàng mua căn hộ chung cư nên biết đó là tên tuổi và năng lực của chủ đầu tư. Việc đầu tiên cần làm chính là tìm kiếm toàn bộ thông tin về chủ đầu tư cũng như những dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đây. Một chủ đầu tư tên tuổi sẽ đảm bảo chất lượng hoàn thiện dự án, tính pháp lý và tiến độ xây dựng. Ngoài ra, mỗi chủ đầu tư đều có phong cách quy hoạch, thiết kế và phương châm phát triển sản phẩm riêng. Người mua hãy chắc mình đã tìm hiểu kỹ các yếu tố này.

Ngoài thông tin chủ đầu tư, bạn cũng nên kiểm tra thêm thông tin về nhà thầu, đơn vị thiết kế, đơn vị giám sát và quản lý… Tất cả những bước kiểm tra này đều rất đơn giản chỉ bằng vài phút tìm kiếm trên mạng Internet và hàng loạt kết quả báo về sẽ cho bạn cái nhìn tổng quản nhất về công trình mà mình dự định sẽ sở hữu.

Việc đánh giá rõ ràng năng lực chủ đầu tư sẽ càng quan trọng bởi nói quyết định đến nhiều vấn đề trong việc mua bán:

• Thời gian, tiến độ thi công
• Chất lượng công trình
• Tuân thủ các cam kết trong hợp đồng mua bán nhà, đảm bảo xây dựng đúng kế hoạch phê duyệt, đầy đủ hạ tầng tiện ích, các vấn đề liên quan đến pháp lý.

Tiện ích trong khu chung cư có đáp ứng đủ nhu cầu không

Căn hộ tốt phải đi kèm với các tiện ích nội – ngoại khu

Khi chọn mua căn hộ chung cư, bạn cũng nên để ý đến tiện ích nội khu và ngoại khu quanh chung cư bạn sắp mua. Những yếu tố này tưởng chừng như nhỏ và thường bị bỏ qua khi cân nhắc chọn chung cư với suy nghĩ “có thì tốt không có cũng không sao”. Song đến 60% người mua cho biết đây là điểm quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của gia đình mỗi ngày và nuối tiếc khi đã không cân nhắc kỹ yếu tố này.

Hãy xác định điều cần tập trung trong thời gian tới của bạn là việc học của con cái hay các trung tâm chăm sóc sức khỏe cho người lớn tuổi trong gia đình. Sau đó, tìm hiểu trong bán kính 1km – 5km có những khu khu mua sắm, chợ, siêu thị, trường học hay bệnh viện nào không, đó có phải là điều mà gia đình bạn cần sử dụng thường xuyên không.

Chung cư có bao nhiêu tầng hầm, sức chứa như thế nào?

Hãy chắc chắn rằng bạn trở về sau ngày làm việc vất vả và chung cư bạn ở không bị tình trạng hết chỗ giữ xe.

Tầng hầm của chung cư là một trong những yếu tố quan trọng mà bạn nên tìm hiểu. Trung bình mỗi hộ gia đình thường có ít nhất 2 xe máy. Một số hộ còn có 1 đến 2 ô tô. Do đó, khi mua chung cư mà chủ đầu tư xây dựng hầm để xe không đủ sức chứa. Tương đương mật độ căn hộ/mật độ cư dân có thể mang lại nhiều phiền toái trong quá trình sinh sống.

Một trong những chỉ số thường cân nhắc để tính toán sức chứa hầm xe là tỉ lệ xe/đầu người. Hiện tại, đa số các chung cư tại TP.HCM đều có tỉ lệ khá thấp, dưới 1.

Nên chọn căn hộ chung cư tầng trung

Căn hộ ở tầng trung là sự lựa chọn tốt về giá và sự tiện lợi khi di chuyển

Nếu bạn mua căn hộ ở tầng thấp của chung cư, có lẽ bạn sẽ chịu cảnh bụi bẩn hay tiếng ồn làm phiền. Thậm chí còn bị muỗi tấn công. Chọn căn hộ ở tầng quá cao thì sẽ gây bất tiện trong việc đi lại. Và giá khá cao, đôi khi khó khăn trong việc thoát hiểm và tầm nhìn chưa chắc là sẽ đẹp nhất. Do đó, lời khuyên là nên chọn căn hộ ở từ tầng 7 đến 15.

Nên chọn những căn hộ xa chỗ đổ rác và khu vực thang máy

Căn hộ không nên nằm quá gần khu vực thang máy hay khu vực đổ rác

Một tòa chung cư có rất nhiều căn hộ và nằm ở nhiều vị trí khác nhau. Khi chọn căn hộ, bạn nên chọn những căn nằm xa nơi tập trung rác. Và khu vực thang máy của tòa nhà nếu có thể. Đây là việc nên làm để hạn chế mùi hôi từ phòng rác. Hay tiếng ồn khi cư dân di chuyển tại khu vực thang máy. Ngoài ra, bạn nên chọn những căn góc để tận dụng sự thông thoáng của cả 2 mặt tòa nhà.

Tránh hướng cửa chính trực diện sang nhà đối diện

Hướng cửa chính căn hộ không nên trực diện với cửa nhà đối diện

Nếu cửa chính của căn hộ nằm trực diện sang cửa nhà đối diện. Thì chắc chắn mỗi khi mở cửa bạn sẽ cảm thấy khá bất tiện. Đôi khi điều này cũng gây khó chịu cho nhà đối diện chứ không chỉ riêng nhà bạn. Ngoài ra, đây cũng là một yếu tố chưa tốt trong Phong thủy. Nếu bạn là tín đồ của bộ môn khoa học này.

Nên mua căn hộ có từ 2 nhà vệ sinh và 2 phòng ngủ trở lên nếu có điều kiện

Nên chọn căn hộ có hai phòng ngủ, hai nhà vệ sinh

Đây cũng là một trong những yếu tố mà bạn nên xét đến khi chọn mua căn hộ. Trong trường hợp căn hộ có 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh trở lên. Thì chắc chắn việc đón tiếp khách đến nhà thường xuyên không còn là vấn đề với gia đình bạn. Ngoài ra, đây cũng là cách đề phòng một trong hai nhà vệ sinh bị hỏng đột xuất.

Ưu tiên căn hộ phòng nào cũng có cửa sổ

Cửa sổ mang lại ánh sàng và sự thông thoáng cho căn phòng

Khi căn hộ thiết kế mỗi phòng đều có cửa sổ, chắc hẳn không khí trong phòng sẽ được lưu thông dễ dàng hơn. Góp phần tạo nên môi trường sống trong lành, thoáng mát và đầy sinh khí.

Đây cũng là một yếu tố để đánh giá chủ đầu tư có thực sự nghĩ đến trải nghiệm của cư dân tại dự án của mình cũng như năng lực thiết kế của họ.

Ưu tiên căn hộ có ban công hoặc lô gia

Ban công là nơi thư giãn lý tưởng cho gia đình

Ban công là một không gian theo chiều ngang được nhô ra. Và nối liền với một bức tường, trước một cánh cửa và thường có gắn lan can an toàn. Ban công có ba mặt tiếp xúc với thiên nhiên, có tầm nhìn rộng rãi nhưng nghỉ ngơi không tiện, nhất là đối với xứ nóng như Việt Nam.

Lô gia là phần ăn sâu vào mặt bằng nhà (tức là “khoét” vào nhà) nên được che chắn cẩn thận. Chỉ có một bề mặt tiếp xúc với thiên nhiên. Lô gia là nơi để nghỉ ngơi, giải trí (gắn liền với phòng ngủ hoặc phòng chung) và cũng là nơi phục vụ sinh hoạt chung (gắn liền với bếp, vệ sinh). Trong kiến trúc nhà ở hiện đại, người ta thường khuyên dùng lô gia để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Khoảng không gian của ban công hoặc lô gia tuy có diện tích nhỏ nhưng rất hữu dụng. Khu vực này có thể là nơi để bạn và gia đình cùng tụ họp vào buổi tối hoặc tập thể dục vào sáng sớm. Vừa tạo không gian thư giãn thoáng đãng để nghỉ ngơi. Vừa là nơi gia chủ có thể trồng thêm cây xanh. Hoặc để đọc sách, uống trà …

Chú ý số lượng căn hộ trên một tầng và số lượng thang máy của toà nhà

Chung cư nên có nhiều thang máy

Số lượng căn hộ trên cùng 1 tầng sẽ thể hiện mật độ cư dân và tính riêng tư của cư dân tại dự án. 8 căn hộ trên một tầng là con số tiêu chuẩn hiện nay của các chung cư cao cấp. Tuy nhiên, nếu chung cư bạn đang cân nhắc có mật độ dày hơn, hãy xem cách thiết kế và bố trí của chủ đầu tư để chọn không gian tốt nhất, riêng tư nhất cho mình và gia đình.

Đồng thời, cân nhắc số lượng thang máy tại một tòa nhà. Đối với các tòa nhà cao tầng, thang máy là yếu tố cực kỳ quan trọng vì mọi cư dân đều sử dụng chúng. Những giờ cao điểm từ 7 đến 9 giờ sáng và 17 đến 19 giờ tối là những giờ cao điểm di chuyển của cư dân. Vì vậy, hãy cân nhắc kỹ số lượng thang máy và số lượng căn hộ tại dự án để đảm bảo mật độ thang máy có thể sử dụng đủ cho mọi người trong cùng tòa nhà trong giờ cao điểm. Tại các chung cư mới hiện nay thường có từ 3 đến 6 thang máy bao gồm thang chuyển hàng trong một tòa tháp.

Ngoài ra, nên quan tâm chất lượng của thang máy. Nếu bạn chọn mua một căn hộ mini, cấu trúc thang máy không cần quá hiện đại, cầu kỳ. Với loại hình căn hộ này, thông thường chủ đầu tư sẽ bố trí thang máy dạng gia đình, có tải trọng từ 200 – 300kg với mật độ phân bổ khoảng 3 thang/block.

Khi bạn có sự lựa chọn chung cư cao tầng, bạn nên chú trọng kích thước, tốc độ và mức độ hoạt động ổn định của thang. Các thang dạng này phải có sức tải từ 420 – 630kg, mỗi block cần bố trí khoảng 4 – 6 thang. Ngoài ra, các hệ thống thang này cần lắp đặt hệ thống chiếu sáng nhiều hơn các loại thang máy khác nhằm đảm bảo an ninh cho bạn và gia đình khi sử dụng.

Nên chọn những toà nhà có 2 thang bộ thoát hiểm trở lên

Thang bộ thoát hiểm rất quan trọng khi sống trong chung cư

Kinh nghiệm cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng đó là bạn tốt hơn hết nên chọn những chung cư có thiết kế 2 thang bộ thoát hiểm trở lên, bên cạnh thang máy. Thang bộ thoát hiểm ít được nhiều người quan tâm nhưng chúng rất hữu ích để phòng khi có cháy hoặc sự cố không mong muốn xảy ra.

Căn hộ chung cư đang trong hiện trạng nào?

Căn hộ đang thi công có giá rẻ hơn so với căn hộ đã hoàn thiện

Hiện nay các căn hộ chung cư giá rẻ không chỉ đa dạng có thể là dạng thương mại, nhà ở xã hội mà còn là dạng chung cư mới khởi công giai đoạn 1, chung cư đã hoàn thiện hay chung cư cũ. Giá mua bán những căn hộ này cũng rất khác nhau, phụ thuộc nhiều yếu tố và ưu nhược điểm riêng. Vì thế sẽ cần xác định được bạn mua loại chung cư dự án hay chung cư đã hoàn thiện, chung cư đã sử dụng để tính toán đến vấn đề giá cả hợp lý nhất.

(i) Mua căn hộ chung cư dự án đang thi công:

Thường những căn hộ chung cư mới khởi công ở giai đoạn đầu là có giá rẻ nhất. Và tiến độ chung cư càng gần tới mức hoàn thiện thì mức giá sẽ càng được đẩy lên một phần để bù đắp cho vấn đề lãi suất trong thời gian xây dựng, một phần thì các chung cư gần hoàn thiện và đã hoàn thiện sẽ có thể đánh giá tổng thể chất lượng và yếu tố pháp lý tốt hơn.

Bởi vậy lưu ý khi mua căn hộ chung cư giá rẻ đang thi công đó là hãy cân nhắc kỹ uy tín của chủ đầu tư để đảm bảo chất lượng xây dựng, tiện ích như cam kết và đặc biệt là vấn đề tiến độ dự án không chậm, giúp kế hoạch tài chính của bạn không bị “vỡ quỹ”.

Những căn hộ chung cư đang trong giai đoạn thi công thường được bán với hình thức mua nhà trả góp tới khi hoàn thiện nhận nhà là thanh toán đầy đủ. Vì vậy ngoài việc đánh giá tài chính, khả năng trả nợ và lãi khoản vay thì sẽ cần lưu ý đến các thoải thuận về các giai đoạn thanh toán đối với chủ đầu tư, người bán. Đây là một trong những kinh nghiệm mua nhà chung cư trả góp để tránh phát sinh các tranh chấp về phạt nộp chậm do không rõ ràng về kỳ hạn thanh toán.

(ii) Mua căn hộ chung cư đã hoàn thiện:

Những căn hộ chung cư đã hoàn thiện nếu so về giá thì sẽ không có được giá rẻ so với những căn hộ chung cư dự án đang xây dựng, chưa hoàn thiện. Đồng thời, bạn khó lòng chọn được các vị trí tốt như mong muốn bởi nó không còn nhiều, nhiều người đã đặt mua từ những giai đoạn đầu.

Nhưng đổi lại mua căn hộ chung cư đã hoàn thiện có được ưu điểm về khả năng đánh giá chính xác về chất lượng thi công, tiện ích dự án, giao thông, tiện ích ngoại khu, chất lượng dân cư… chi phí phát sinh và dễ kiểm tra về mặt pháp lý dự án.

Nghiệm thu kỹ khi nhận bàn giao

(i) Kiểm tra kỹ diện tích thực của căn hộ

Khi chọn mua những căn hộ mới hoàn thiện chưa cấp sổ hồng thì chắc chắn khi mua loại căn hộ này bạn sẽ cần kiểm tra diện tích thực so với diện tích trên giấy tờ dự án. Nhiều trường hợp cách đo của chủ đầu tư trên giấy tờ không đúng quy định dẫn đến sự chênh lệch diện tích thực tế và trên hợp đồng mua bán. Chính vì thế sẽ cần đo đạc lại diện tích thực trước khi bàn giao nhằm điều chỉnh lại giá thanh toán, tránh bị “ăn gian” diện tích và bạn sẽ là người chịu thiệt thòi về giá.

(ii) Không quên đánh giá chất lượng thi công

Với nhiều người lựa chọn mua căn hộ chung cư mới và chỉ nhìn về mặt bề ngoài của công trình với nước sơn đẹp là nghĩ công trình tốt. Tuy nhiên, chất lượng của một căn hộ sẽ không chỉ là những gì bạn quan sát thấy mà nó còn nằm ở vấn đề khác như nội thất, chống thấm, vữa trát, sơn tường, đường điện nước, nếu có nội thất bạn nên kiểm tra lại nội thất được bàn giao có giống như hợp đồng đã kí lúc ban đầu.

Vì vậy, nếu bạn chọn mua chung cư cũ hãy thận trọng kiểm tra mọi góc cạnh của căn nhà, đặc biệt là các góc khuất, vị trí có đường nước xem có thấm không.

Hãy chú ý coi trọng thời gian

Nếu đã kiểm tra hết mọi thứ nên nhanh chóng quyết định tránh tình trạng “xôi hỏng bổng không”

Hầu như những người mua nhà lần đầu đều không ý thức được giá trị của thời gian trong giao dịch bất động sản. Tìm được một căn hộ tốt, nhưng họ lại chần chừ không quyết đoán và để tuột mất cơ hội.

Dù việc mua nhà cần suy xét và tính toán kỹ lưỡng, nhưng nếu thụ động và chần chừ không đúng lúc, bạn sẽ khó có thể sở hữu được những món hời trong ngành bất động sản.

Hãy luôn chú ý cập nhật thông tin tại những nguồn uy tín để nắm bắt các tin tức dự án mới, nâng cấp kiến thức và có cái nhìn đúng đắn về thị trường nhà ở. Từ đó giúp bạn có những quyết định hợp lý khi chọn nơi an cư lạc nghiệp cho mình.

Khả năng tài chính của bản thân và gia đình

Nên cân nhắc khả năng chi trả của bản thân cho căn hộ bạn muốn mua

Khả năng tài chính của bản thân và gia đình chính là yếu tố tiên quyết để tìm được một căn hộ phù hợp nhất. Tuy nhiên với số vốn quá ít ỏi thì bạn phải làm thế nào. Mua chung cư trả góp là phương án hoàn hảo dành cho bạn. Tuy nhiên, bạn cũng phải tính toán và cân nhắc hợp lý số ngân sách mà mình hiện đang có. Liệu với số tiền ấy sau khi đã trừ đi những phí sinh hoạt cần thiết thì còn lại bao nhiêu và số tiền ấy có đủ để bạn trả nợ góp hay không.

Với việc tính toán và cân nhắc kỹ càng giúp bạn vừa sở hữu được một căn hộ ưng ý mà lại phù hợp thu nhập bản thân. Bạn không bị vấn đề tài chính đè nặng và quá lo âu vì khoản nợ hàng tháng gây mất thoải mái trong chính tổ ấm của mình.

Trên thị trường hiện nay, chung cư đang là sàn giao dịch vô cùng sôi động và nóng hổi. Và để hỗ trợ người mua một cách tốt nhất thì hầu hết các chung cư đều dùng phương thức mua trả góp.

Có một điều bạn cần phải lưu ý là lãi suất ở các ngân hàng hiện nay được áp dụng công thức thả nổi. Biến động thị trường dẫn tới tăng hay giảm là điều không thể tránh khỏi. Những khách hàng mua chung cư trả góp sẽ có ít nhiều bất lợi hơn khi mua đứt hay mua nhà riêng. Bởi đối với một dự án lớn thì sẽ không có nhiều ngân hàng liên kết.

Cần tính toán sao cho tiền lãi và gốc phải trả hàng tháng không được lớn hơn một nửa số thu nhập của cả gia đình khi muốn mua nhà trả góp. Tránh tình trạng khủng hoảng tài chính dẫn đến nợ tiền lãi và gốc, cuối cùng là mất nhà.

Xem thêm:

• Cách tính diện tích căn hộ chung cư
• Ban quản trị nhà chung cư – quy trình thành lập

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.