Quyền đối với bất động sản liền kề là gì? Bản chất của loại quyền này? Thay đổi Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có là căn cứ để chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề?
Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 245 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS) quy định Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (BĐS hưởng quyền).
Từ quy định trên có thể thấy, quyền đối với bất động sản liền kề không phụ thuộc vào chủ sở hữu bất động sản mà nó gắn liền với bất động sản. Nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hay bất động sản chịu hưởng quyền có thay đổi thì quyền này vẫn tồn tại. Nói cách khác, đây là quyền của bất động sản hưởng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền nhằm mục đích khai thác tốt nhất công dụng của bất động sản hưởng quyền. Việc thực hiện quyền sẽ được tiến hành trực tiếp trên bất động sản chịu hưởng quyền khi bất động sản hưởng quyền có những hạn chế do địa thế tự nhiên (bất động sản bị vây bộc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra vào; bất động sản không có lối thoát nước, …) cần phải được bất động sản chịu hưởng quyền tạo điều kiện (mở lối đi qua; cho phép làm đườn ống thoát nước; …) để có thể khai thác đầy đủ công dụng.
Nói như trên không có nghĩa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thực hiện đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đối với bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của chủ thể khác. Mà chủ thể đó chỉ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật cho phép, qua đó có thể sử dụng bất động sản của mình một cách dễ dàng nhất, khai thác được những công dụng mà bất động sản của mình đem lại; Đồng thời không gây ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bất động sản bình thường của Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Thay đổi Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có là căn cứ để chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề?
Theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2015, Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề bị chấm dứt trong các trường hợp:
(i) Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
(ii) Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
(iii) Theo thỏa thuận của các bên.
(iv) Trường hợp khác theo quy định của luật.
Như vậy, theo quy định của BLDS thì trong các căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề không bao gồm trường hợp thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Quy định tại Điều này là hoàn toàn phù hợp với nội dung quy định tại Điều 245 BLDS 2015 về Quyền đối với bất động sản liền kề.
Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của bất động sản này đối với bất động sản kia chứ không phải là quyền của chủ thể này đối với chủ thể kia. Nó gắn liền với bất động sản và phát sinh khi một bất động sản có những hạn chế nhất định trong việc khai thác, sử dụng mà cần có sự “tạo điều kiện” từ bất động sản bên cạnh. Việc tạo điều kiện chỉ có thể chấm dứt khi mà hạn chế đối với bất động sản hưởng quyền không còn tồn tại.
Ví dụ: Về quyền về lối đi qua – một nội dung trong quyền đối với bất động sản liền kề
Gia đình anh A mua mảnh đất đất có vị trí liền kề nhà anh B. Đây là đất nông nghiệp, nên sau mua lại mảnh đất này, anh A đã làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Tuy nhiên, mảnh đất lại không có nối ra vào nếu gia đình anh A xây nhà do nó bị vây bộc bởi đất của gia đình anh B. Nay anh A muốn mở một con đường nhỏ để có thể ra vào mảnh đất của gia đình mình thì có được không? Nếu anh A chuyển quyền sử dụng đất của mình cho anh C thì quyền đối với bất động sản liền kề có chấm dứt?
Theo quy định pháp luật tại Điều 254 BLDS 2015, Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Áp dụng vào trường hợp trên, anh A là người có bất động sản bị vây bộc và việc sử dụng bất động sản này (làm nhà ở) sẽ trở nên khó khăn khi không có đường dẫn vào. Đây là một nhu cầu thiết yếu để chủ sở hữu có thể ra vào bất động sản của mình. Do đó, pháp luật ghi nhận anh A có quyền yêu cầu anh B dành cho mình một lối đi (diện tích) hợp lý để ra vào bất động sản của mình.
Pháp luật không quy định rõ thế nào là lối đi hợp lý, lối đi hợp lý có thể là phần diện tích đủ để anh A và gia đình có thể ra vào bất động sản của mình một cách dễ dàng: đủ để cho xe máy, xe đạp qua lại và có thể tránh nhau (bất động sản của anh A được dùng để xây nhà ở). Trường hợp bất động sản còn được dùng vào mục đích khác như làm nhà xưởng thì lối đi phải đủ để ô tô ra vào.
Trong quá trình sử dụng, anh A có thể thỏa thuận với anh B để trả cho anh B một khoản tiền coi như tiền sử dụng mảnh đất được dùng làm lối đi. Ngoài ra, anh A và anh B cũng có thể thỏa thuận về một lối đi chung giữa hai gia đình, đây cũng là một cách để sử dụng diện tích đất một cách hợp lý hơn trên thực tế.
Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo nguyên tắc sau nếu hai bên không thể thỏa thuận được, bao gồm:
(i) Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
(ii) Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
(iii) Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Trường hợp A tiếp tục bán lại nhà và đất đã mua cho anh C thì khi đó, anh C sẽ thay thế anh A hưởng quyền về lối đi qua như những gì mà anh A và anh B đã thỏa thuận (nếu anh B đồng ý). Trường hợp anh B không đồng ý và không cho phép anh C sử dụng phần đất của mình để làm lối đi thì anh C hoàn toàn có quyền yêu cầu anh B để cho mình phần đất để làm lối đi. Quyền này hoàn toàn không bị mất đi do việc thay đổi Người sử dụng đất – người sử dụng bất động sản hưởng quyền.
- Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà đất trong các dự án tại Hà Nội
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hà Nội
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
