Mua bán đất hay kinh doanh bất động sản hiện nay đang là hình thức kinh doanh phổ biến. Tuy nhiên, vấn đề đòi tiền đặt cọc mua đất xử lý như thế nào?
1. Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2015;
Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
Bộ luật hình sự 2015.
2. Thứ nhất, về giao dịch dân sự giữa người mua đất và anh A
Hoạt động mua bán giữa anh và anh A là giao dịch dân sự. Theo quy định pháp luật về các trường hợp giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu. Trong đó tại điều 127, BLDS quy định giao dịch dân sự bị vô hiệu do bị lừa dối:
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép. Thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba. Nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng. Hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”.
Rõ ràng trường hợp anh mua đất từ anh A (không phải chủ đất). Mà anh A không có giấy ủy quyền bán đất từ chủ sở hữu. Hoặc giấy tờ chứng nhận chủ đất đã bán đất cho anh A. Thì chủ đất có thể kiện đòi lại quyền sử dụng đất. Theo quy định pháp luật:
“Trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba. Mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu. Và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Ngoài ra, anh phải xác định rõ ràng: Đối tượng giao dịch mua bán đất không phải là giấy tờ đất mà là quyền sử dụng đất. Chỉ người đứng tên trong sổ đỏ (tức là chủ đất) thì mới có quyền thực hiện định đoạt (mua bán, chuyển giao tài sản).
Rõ ràng anh A không phải là chủ sở hữu đất, nên anh A không thể thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất cho anh được. Việc anh A có sổ đỏ đất có thể do chủ đất đi cầm cố, thế chấp, đặt cọc hoặc liên quan đến trộm cắp,… Do đó, có thể xác định hành vi của anh A là lừa dối.
Pháp luật cũng quy định, khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu. Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tại điều 131, BLDS). Do đó, anh được nhận là số tiền anh đã đặt cọc với anh A.
3. Thứ hai, kiện đòi tiền đặt cọc mua đất
Trong trường hợp anh A không trả lại tiền đặt cọc khi hai bên không tiếp tục thực hiện mua bán nữa, anh có thể kiện đòi tiền đặt cọc đến tòa án nhân dân cấp huyện theo khoản 3, điều 26, BLDS 2015.
Tuy nhiên, trong vụ việc này, xét thấy có những dấu hiệu hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Hành vi anh A: Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội.
Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều cách khác nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết, bằng hành động. Rõ ràng anh A không phải là chủ đất, không có khả năng thực hiện quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho người mua, những vẫn lừa dối và nhận tiền đặt cọc. Người mua không thể xác định được thông tin do anh A nói lý do giấy tờ ở tiệm cầm đồ. Hiện nay người mua muốn đòi lại tiền đặt cọc không có dấu hiệu trả lại tiền.
Do đó, trường hợp anh A nhất quyết không trả lại tiền cho anh, cá nhân anh muốn áp dụng biện pháp mạnh, cương quyết anh có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết vụ án hình sự.
Tuy nhiên anh phải lưu ý chỉ kiện hình sự khi: anh A không phải chủ đất hoặc không có ủy quyền của chủ đất hoặc anh A không mua đất hợp pháp từ chủ đất. Trường hợp kiện tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và được tòa xét xử với tội danh này, anh A có thể chịu mức án từ 15-20 năm tù.
Quy định về hoa hồng môi giới nhà đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
