Việc tự ý mua bán hay chuyển nhượng đất đai khi không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định là vi phạm pháp luật. Dưới đây là các trường hợp mua bán đất đai sai luật.
Không đáp ứng đủ 4 điều kiện chuyển nhượng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện gồm:
(i) Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ);
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tất cả các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ 4 điều kiện trên. Nếu không đáp ứng đủ, các cơ quan chức năng sẽ không thể tiến hành sang tên sổ đỏ.
2 trường hợp chuyển nhượng đất không cần sổ đỏ
Có sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, có 2 trường hợp chuyển nhượng không cần sổ đỏ gồm.
Trường hợp 1:
Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng khi đã có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Trường hợp 2:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
Chuyển nhượng đất nông nghiệp không đủ điều kiện
Doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Cụ thể, Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 quy định, các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để làm dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện:
(i) Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
(ii) Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể gồm 4 trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
