Khi tham gia giao dịch bất động sản, hiểu biết giá trị thực sự của loại bất động sản sẽ giúp bạn hưởng lợi. Thật vậy, việc định giá bất động sản là một khâu quan trọng đối với các nhà đầu tư, công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính. Việc định giá thường được thực hiện bởi các chuyên gia và bằng nhiều phương pháp khác nhau.
Định giá bất động sản là gì?
Định giá bất động sản có thể hiểu là định giá đất đai và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Khi định giá bất động sản, trong trường hợp có những tài sản liên quan thì không thể tách riêng từng loại để định giá mà phải gộp chung. Sở dĩ bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền sở hữu, mục đích và quyền sử dụng.
Thêm vào đó, bất động sản không là tài sản cố định, không di dời được nên giá trị của chúng luôn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Tùy vào loại, vị trí của bất động sản mà các yếu tố và mức độ ảnh hưởng đến giá trị của chúng là khác nhau. Vì vậy việc định giá bất động sản là một công việc khá phức tạp.
Công tác định giá này cần đến kiến thức và kinh nghiệm của những chuyên gia định giá. Khi định giá bất động sản cần dựa vào các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mô, vị trí, tính chất, tình trạng của bất động sản và giá trị trường ngay tại thời điểm định giá. Ngoài ra, vì bất động sản là tài sản có giá trị cao nên đòi hỏi việc định giá phải khách quan, trung thực và tuân theo pháp luật.
Mục đích của định giá bất động sản
Vậy tại sao cần phải định giá bất động sản? Việc định giá bất động sản nhằm thỏa mãn những mục đích sau:
- Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, vay thế chấp ngân hàng
- Phục vụ cho công tác thuê/cho thuê tài chính
- Tính thuế, hạch toán sổ sách kế toán và làm báo cáo tài chính
- Xác định giá trị của tài sản để phục vụ cho quá trình tranh tụng ở Tòa án
- Đầu tư hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp
- Xác định giá trị đầu tư vào bất động sản
- Các mục đích khác
Các phương pháp định giá bất động sản
Trong định giá bất động sản, thông thường các chuyên gia sử dụng 3 phương pháp.
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong việc định giá một mảnh đất hoặc một căn nhà. Phương pháp so sánh còn được biết với tên tiếp cận dữ liệu thị trường. Khi sử dụng phương pháp này, giá trị của bất động sản cần thẩm định sẽ được so sánh với các bất động sản khác có cùng đặc điểm và tính chất được giao bán gần với thời điểm định giá.
Một bất động sản được coi là đủ điều kiện để so sánh cần thỏa mãn những tiêu chí sau: có nhiều điểm tương đồng với bất động sản đang định giá nhất có thể, thời gian rao bán tối đa là 1 năm dưới điều kiện thị trường điển hình. Tuy nhiên, không có bất động sản nào là hoàn toàn tương đồng nên việc điều chỉnh giá sẽ dựa trên các đặc điểm như:
- Tuổi đời và tình trạng của bất động sản
- Thời điểm bán và các biến đổi trên thị trường trong khoảng thời gian từ thời điểm bán đến ngày định giá
- Đặc tính bên ngoài như cảnh quan, diện tích, chất lượng của vật liệu xây dựng, các tiện ích được tích hợp với bất động sản
- Điều khoản và điều kiện bán
Khi sử dụng phương pháp so sánh, thẩm định viên cần chọn ra những tiêu chí có độ biến động thấp nhất. Khi đó, giá trị của bất động sản sẽ được thẩm định một cách chính xác nhất.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí thường được áp dụng với các loại bất động sản không được rao bán thường xuyên. Có thể kể đến một số ví dụ như trường học, bệnh viện, hoặc các tòa nhà của chính phủ. Về cơ bản, phương pháp này giúp người mua trả lời câu hỏi “Có nên bỏ tiền ra để mua một tòa nhà qua sửa chữa thay vì mua một mảnh đất và xây dựng một tòa nhà mới không?”. Phương pháp này là tổng của việc tính chi phí xây dựng và khấu hao.
- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng có thể được tính theo diện tích, lao động hoặc nguyên vật liệu cần thiết để hoàn thiện công trình. Ngoài ra, có thể dử dụng phương pháp khảo sát số lượng nguyên liệu cần thiết để thay thế bất động sản cần định giá. Sau đó dựa trên mức giá hiện tại của chúng trên thị trường để tiến hành tính toán và định giá
- Khấu hao: khấu hao bao gồm những xuống cấp, hư hỏng trong khả năng sửa chữa. Ngoài ra, khấu hao còn là những hao hụt về chức năng và hao hụt về kinh tế. Hao hụt về chức năng là những điểm bất hợp lý trong thiết kế mà chủ sở hữu không mong muốn nữa. Hao hụt về kinh tế thường được gây ra bởi các tác động bên ngoài môi trường như tiếng ồn hoặc ô nhiễm.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở mối quan hệ giữa lợi nhuận nhà đầu tư mong muốn và lợi nhuận bất động sản mang lại. Phương pháp này thường được sử dụng để định giá của các tòa nhà chung cư, văn phòng hoặc các trung tâm thương mại. Định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập khá đơn giản nếu tòa nhà đang được định giá có chi phí hoạt động ổn định và khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai cao. Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp gồm các bước sau:
- Xác định tổng thu nhập tiềm năng hàng năm của tòa nhà
- Xem xét các khoản lỗ có thể xảy ra trong quá trình vận hành
- Tính lợi nhuận ròng bằng cách trừ đi chi phí hoạt động hàng năm
- Ước tính giá trị bất động sản dựa vào tỉ lệ vốn hóa thu nhập
Có những hiểu biết cơ bản về định giá và mua bán bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư có lợi hơn trong quá trình giao dịch.
- Rủi ro và kinh nghiệm đầu tư bds nghỉ dưỡng
- Đăng ký đất đai 2021: Khi nào? Ở đâu? Thủ tục mất bao lâu?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
