Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh cần nguồn vốn rất lớn và đổi lại, lợi nhuận từ việc kinh doanh này cũng rất khổng lồ. Tuy nhiên không phải ai cũng có khả năng tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này, bài viết này sẽ đề cập tới một số vấn đề pháp lý có liên quan.
Contents
Bất động sản là gì?
Với tên gọi khác là địa ốc hay nhà đất, đây là một thuật ngữ pháp lý có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước ta không quy định khái niệm cụ thể mà quy định theo hướng liệt kê, căn cứ theo khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bất động sản bao gồm:
(i) Đất đai;
(ii) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
(iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
(iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Trong số những tài sản được liệt kê trên thì nhà ở và đất đai được xem như hai loại bất động sản điển hình và cũng là đối tượng thường xuyên xuất hiện trong các hợp đồng, giao dịch.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (viết tắt: LKDBĐS 2014) cùng với các Nghị định, thông tư hướng dẫn có liên quan khác. Căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Luật này, kinh doanh dịch vụ bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động sau đây:
(i) Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;
(ii) Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua;
(iii) Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;
(iv) Thực hiện dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
(v) Thực hiện dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Một số tập đoàn, công ty nổi tiếng trong lĩnh vực này có thể kể đến như là Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Đất Xanh Group, Tập đoàn Bim Group, Tập đoàn Novaland, Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova, Công ty trách nhiệm hữu hạn phát triển Phú Mỹ Hưng,…
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia kinh doanh, đầu tư bất động sản đều sẽ phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định, được liệt kê cụ thể tại Điều 4 LKDBĐS 2014. Đó là bốn nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc thứ nhất: Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lời ích hợp pháp các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật – Đây là một trong những nguyên tắc bất di bất dịch của mọi loại giao dịch dân sự.
Nguyên tắc thứ hai: Bất động sản khi đưa vào kinh doanh phải có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, những điều kiện cụ thể sẽ được phân tích ở phần bên dưới.
Nguyên tắc thứ ba: Trung thực, công khai, minh bạch – tương tự như nguyên tắc đầu tiên, nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch cũng là một trong những nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự.
Nguyên tắc thứ tư: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất đai không chỉ đơn thuần là một tài sản mang ra giao dịch dân sự, đất đai còn thể hiện chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia. Đối với vấn đề sử dụng đất ở Việt Nam, nhà nước chủ trương có những hạn chế rất ngặt nghèo đối với những tổ chức, cá nhân người nước ngoài, tất cả để hướng tới mục tiêu vừa có thể thu hút đầu tư nước ngoài nhưng cũng vẫn bảo vệ vẹn toàn được lãnh thổ.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Để tham gia vào thị trường bất động sản, loại tài sản này khi đưa vào kinh doanh phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 9 LKDBĐS 2014, theo đó:
Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện:
(i) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, hiện nay có tên gọi chung thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các mẫu giấy cũ có giá trị pháp lý tương đương mang tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (người dân hay gọi với tên Sổ đỏ, sổ hồng);
(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
(iii) Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ phải có đủ các điều kiện:
(i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trường hợp nêu trên;
(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, tại Điều 10 của LKDBĐS 2014 quy định các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Theo đó Tổ chức, cá nhân kinh doanh lĩnh vực này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà đất nhỏ lẻ, không thường xuyên (các đối tượng này tuy không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật).
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 5 LKDBĐS 2014, các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
(i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; ví dụ thể hiện ở các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, mua bán nhà biệt thự liền kề,…
(ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nổi bật với Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
(iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; có thể lấy ví dụ như các hợp đồng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội.
(iv) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 17 LKDBĐS 2014, có các loại hợp đồng như sau:
(i) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
(ii) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
(iii) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
(iv) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
(v) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Cũng theo Điều 17 LKDBĐS 2014, các loại hợp đồng nêu trên sẽ phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng này sẽ do các bên thỏa thuận trừ một số trường hợp pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng, điển hình như các hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Như đã nêu bên trên, đối với đất đai hay nhà ở để có đủ điều kiện tham gia giao dịch thì một trong những điều kiện đó là tài sản đó không thuộc đối tượng đang bị tranh chấp, không đang bị kê biên thi hành án. Mặc dù hầu hết các giao dịch liên quan đến nhà ở, đất đai đều được pháp luật bắt buộc phải công chứng bởi tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng), nhưng nếu chủ sở hữu/chủ sử dụng của tài sản không công khai minh bạch các thông tin thì công chứng viên cũng không thể biết liệu nhà ở hay quyền sử dụng đất của họ có đang bị hạn chế bởi giao dịch nào khác hay đang bị tranh chấp, đang bị kê biên hay không. Một số tỉnh, thành thiết lập được hệ thống tra cứu dữ liệu tra cứu công chứng, tuy nhiên các dữ liệu này chỉ được các tổ chức hành nghề công chứng đưa thông tin lên nhằm chia sẻ dữ liệu công chứng với nhau, dữ liệu này hoàn toàn không có kết nối với cơ sở dữ liệu của các cơ quan nhà nước. Do đó, không thể biết được nhà ở hay đất đai đem vào giao dịch có tranh chấp hay bị kê biên hay không nhờ vào cổng thông tin tra cứu. Chính vì lý do đó, để đảm bảo tính an toàn pháp lý, các công chứng viên sẽ ghi nhận các cam đoan của họ về việc minh bạch thông tin ngay trong các điều khoản của hợp đồng và họ sẽ phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước các cam đoan của mình.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do thỏa thuận của các bên và được ghi nhận trong hợp đồng. Đối với các hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm công chứng viên hoàn tất việc công chứng, chứng thực.
Một số câu hỏi về kinh doanh bất động sản
Có phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh không?
Phải công khai thông tin về bất động sản khi đưa vào kinh doanh, vì đây là một trong bốn nguyên tắc được ghi nhận tại Điều 4 LKDBĐS 2014. Việc không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin còn là một trong những hành vi bị pháp luật nghiêm cấm khi giao dịch dân sự, vi phạm điều cấm quy định tại Điều 8 LKDBĐS 2014.
Công khai thông tin thể hiện ở việc bên chủ sở hữu/chủ sử dụng công khai minh bạch các thông tin về vấn đề tài sản của mình, có đang bị tranh chấp, có đang bị hạn chế bởi giao dịch dân sự nào hay không, có đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay đang nằm trong quy hoạch, tương lai sẽ bị tháo dỡ, giải tỏa? Tất cả các thông tin này đều phải công khai để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên còn lại trong hợp đồng.
Kinh doanh bất động sản cần gì?
Để có thể kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận thì ngoài câu chuyện về vốn đầu tư (tương đối lớn) thì còn cần phải có những kiến thức pháp lý nhất định về nhà đất như nằm lòng các nguyên tắc khi kinh doanh, tránh xa các hành vi bị pháp luật nghiêm cấm, các kiến thức khác về việc lựa chọn vị trí của bất động sản, tìm hiểu cộng đồng dân cư xung quanh, xác định các loại hình nhà, đất phù hợp với khả năng tài chính,…là những kiến thức cần trau dồi ngay từ đầu và cũng cần tích lũy kinh nghiệm trong quá trình hành nghề.
Ngoài những kiến thức pháp lý và các kiến thức chuyên ngành, để có thể thành công trong lĩnh vực kinh doanh này thì đòi hỏi người kinh doanh phải có bản lĩnh, tâm lý vững vàng, không sợ thất bại. Quy luật chung là bỏ vốn càng lớn thì nếu thua lỗ thì số tiền lỗ sẽ càng cao, nếu không có được tâm thế kiên cường thì khó có thể thành công trong lĩnh vực này.
Kinh doanh bất động sản học ngành gì?
Chương trình ngành học Bất động sản sẽ cung cấp cho người học những kiến thức nền tảng về kinh tế, tài chính, luật kinh doanh, phương thức quy hoạch cũng như các kiến thức chuyên về môi giới, kinh doanh và đầu tư nhà đất. Có rất nhiều trường Đại học có khoa đào tạo về chuyên ngành này, có thể kể đến các trường như: Đại học Kinh tế quốc dân, Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, Đại học Nông lâm – Đại học Huế,…Các bạn trẻ muốn theo đuổi ngành học này thì sẽ có rất nhiều khối xét tuyển, như Toán – Lý – Hóa; Toán – Lý- Tiếng Anh; Toán – Văn – Tiếng Anh; Toán – Hóa – Tiếng Anh;…
Ngoại lệ có những người rẽ ngang làm trái ngành dù không được đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực này, có thể kể đến như các cá nhân môi giới tự do hoặc các chuyên viên môi giới nhà đất qua tổng đài với mức thu nhập khá cao và gắn bó lâu dài với nghề.
Trên đây là toàn bộ bài viết về pháp luật kinh doanh bất động sản mà bất cứ ai khi theo đuổi lĩnh vực này đều cần phải có những kiến thức nền tảng nhất định, cần phải nắm chắc để thành công.
Khuyến nghị của công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật lao động được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị đây chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198, E-mail: info@everest.org.vn.
