Hiện nay, nhu cầu vay thế chấp để mua nhà tại các ngân hàng ngày càng cao, tuy nhiên, điều kiện đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp như thế nào, quy trình vay mua ra sao và kinh nghiệm cần chú ý khi vay thế chấp lần đầu thế nào là điều không phải ai cũng biết.
Vay thế chấp là gì?
Vay thế chấp là vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay. Ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ xin vay thế chấp của bạn đồng thời kiểm định và định giá tài sản thế chấp (nhà cửa, xe cộ…), trên cơ sở đó quyết định có cho vay vốn hay không. Trường hợp ngân hàng xét duyệt cho vay thế chấp thì tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn, nhưng giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó sẽ do ngân hàng nắm giữ (sổ đỏ/sổ hồng nhà đất, giấy tờ xe…).
Phân biệt vay thế chấp với vay tín chấp
| Tiêu chí so sánh | Vay thế chấp | Vay tín chấp |
| Bản chất | Người vay phải có tài sản để thế chấp (giấy tờ nhà đất, ô tô hoặc tài sản hữu hình có giá trị cao khác) | Người đi vay không phải thế chấp tài sản, không cần bảo lãnh |
| Đối tượng phù hợp | Người cần vay số tiền lớn và có tài sản bảo đảm | Người cần tiền gấp và không có tài sản bảo đảm |
| Lãi suất | Giảm dần, thấp hơn so với vay tín chấp | Khá cao, nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu |
Thế nào là vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà định mua?
Hiểu một cách đơn giản, vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua là việc dùng ngôi nhà định mua làm tài sản thế chấp đảm bảo được ngân hàng hỗ trợ về tài chính. Ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá trị ngôi nhà, thu nhập của người vay để quyết định tổng mức cho vay, thời gian vay cũng như mức trả theo định kỳ. Hình thức vay mua nhà này đang ngày càng phổ biến do không chỉ đáp ứng được nhu cầu của khách hàng mà còn có tính linh hoạt trong các thủ tục cũng như điều kiện vay.
Cách tính tiền nợ gốc – lãi hàng tháng khi vay thế chấp tại ngân hàng
Thông thường khi vay thế chấp tại các ngân hàng, cách tính tiền gốc và lãi hàng tháng sẽ được áp dụng theo phương thức “gốc chia đều, lãi giảm dần”, tức là sẽ tính tiền gốc riêng và tiền lãi được tính dựa trên tiền gốc còn lại. Công thức tính cụ thể như sau:
Tiền gốc hàng tháng = Số tiền vay / Số tháng vay
Tiền lãi tháng đầu = Số tiền vay * Lãi suất vay theo tháng
Tiền lãi các tháng tiếp theo = Số tiền gốc còn lại * Lãi suất vay theo tháng.
(Trong đó, lãi suất vay theo tháng được tính bằng Lãi suất năm chia đều cho 12 tháng).
Ví dụ, khách hàng vay thế chấp 100 triệu đồng trong thời gian 3 năm với lãi suất 13%/năm, phương thức trả lãi theo dư nợ giảm dần nói trên. Khi đó, mỗi tháng khách hàng sẽ phải trả một khoản tiền gốc và lãi như sau:
Tiền gốc cố định hàng tháng = 100 triệu đồng / 36 tháng = 2,78 triệu đồng
Tiền lãi phải trả tháng đầu = 100 triệu đồng * (13% / 12 tháng) = 1,08 triệu đồng
Tiền lãi tháng thứ 2 = (100 triệu đồng – 2.78 triệu đồng) * (13% / 12 tháng) = 1.05 triệu đồng
Tiền lãi phải trả các tháng tiếp theo sẽ được tính tương tự dựa trên số tiền gốc còn lại.
Quy trình vay thế chấp để mua nhà tại các ngân hàng
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Để vay thế chấp mua nhà, người vay cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm 4 loại giấy tờ chính như sau:
(i) Giấy tờ pháp lý (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân/đã ly hôn theo quy định của pháp luật).
(ii) Giấy tờ chứng minh tài chính (nguồn thu nhập).
(iii) Giấy tờ kê khai mục đích sử dụng vốn vay.
(iv) Giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo dùng để vay thế chấp (sổ đỏ/sổ hồng/hợp đồng mua bán liên quan đến tài sản thế chấp).
Bước 2: Nộp hồ sơ vay thế chấp tại ngân hàng
Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, ngân hàng sẽ định giá tài sản thế chấp và phê duyệt việc cho vay, ra thông báo cho vay. Ngược lại, nếu hồ sơ không đủ điều kiện, nhân viên ngân hàng phải trả lại và giải thích rõ lý do cho khách hàng được biết.
Bước 3: Giải quyết thủ tục vay thế chấp
Ngân hàng duyệt khoản vay, xác lập hợp đồng vay vốn. Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay/bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản). Đồng thời thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng, hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm, cuối cùng ngân hàng tiến hành giải ngân.
Kinh nghiệm cần lưu ý khi vay thế chấp lần đầu để mua nhà
(i) Quy định về việc vay thế chấp, cách tính lãi suất hàng tháng ở mỗi ngân hàng là khác nhau, tuy nhiên, hầu hết các đơn vị này chỉ nhận nhà thế chấp với diện tích sàn từ 25m2 trở lên, hẻm từ 1m trở lên.
(ii) Trường hợp vay thế chấp chung cư/dự án chưa có sổ hồng, khách hàng không có nhiều sự lựa chọn mà chỉ có thể làm với những ngân hàng đã liên kết với chủ đầu tư đó. Nếu vẫn muốn vay với các ngân hàng không liên kết mà có lãi suất tốt hơn thì khách hàng có thể thế chấp bằng tài sản riêng khác của mình.
(iii) Nếu khách hàng đã từng vay tín chấp, thẻ tín dụng và chậm trả, bị lên nhóm 2-5 trên CIC thì ngân hàng có thể kiểm tra được và đa phần sẽ hạn chế vay, thậm chí không cho vay. Khách hàng cần lưu ý điều này, đảm bảo điểm tín dụng tốt để không gặp vướng mắc về hồ sơ khi có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
